年，上海政府在外环外画了六个圈。以“研究在郊区建设交通方便、配套良好、价格较低、面向中等收入阶层的大型住宅小区的可能性”为目标，建立了六个大型的动迁基地。宝山顾村，就是其中一个。十年过去了，当年的动迁基地里有些房子也卖出了中产阶级社区的价格了。值吗？01顾村以资源丰富闻名，详情如下。年开通的7号线在顾村设有三站，顾村公园、刘行和潘广路站。而且今年的一大利好是预计年底开通的15号线。从闵行的紫竹高科穿过市区到达顾村公园站和7号线相交，现在正在紧锣密鼓的施工中。开通之后顾村将成为外环外少有的双轨交板块，周围的房价势必要小涨一波。值得期待。自驾上依靠沪太路和S7高速，还有外环高速和南北高架，到市区直线距离近。公交系统也比较发达。除了出行方便，顾村的环境也是非常宜居的。坐拥上海最大的公园—顾村公园，相当于3个世纪公园的体量，每年的“樱花节”吸引了无数市民前来打卡。商业上有刘行地铁站上盖的宝山最大购物中心—40万方的龙湖天街，以及顾村公园站旁边23万方的绿地正大乐城，还有菊泉文化街在建中。其中龙湖天街运营最为成功，罗店、顾村和上大的居民都会来这里逛街。教育资源上顾村有两大知名的民办学校：民办华二宝山实验学校和世界外国语学校。都是私立学校，自然不存在学区房的说法，但是会产生学生家长来陪读的需求。家长陪读势必会产生租房或者买房的需求，所以附近的房子出租比较容易。公立学校大都以新学校为主，暂时没有梯队内的资源。医疗资源上顾村有宝医院—医院北院，就在顾村公园站旁边。现在基本上一医院，医院的地方真的不多了。所以顾村公园站资源最为集中，商业、医院、顾村公园，年底还要成为双轨交汇集地。这里的商品房也是最值得推荐的选择。02顾村确实资源很丰富，但是资源并不平均。地铁虽然方便，但是有两个问题：一是地铁1公里覆盖的住宅太少，而且百分之八十都是动迁房。对上海不了解的人第一次买房，一定被人推荐过顾村。说这里资源丰富，配套齐全，是刚需福地。殊不知资源主要聚集在地铁沿线，如果你的房子到地铁3公里远，难道要每天开车或者打车去地铁站享受资源吗？商品房中只覆盖到了顾村的标杆—保利叶语和古北菊翔苑、文宝苑，选择实在有限。至于现在在售的新房大华锦绣四季，到1号和7号地铁都在3公里以上的距离，出门还是要靠自驾。二是早晚高峰的7号线实在是太挤了。没办法，宝山现有的产业园区并不成熟，上班族大都要走同一条路前往市区。加上宝山的三条地铁线是完全平行的，没有东西向的交集缓解压力，换乘非常不方便。单纯在地铁上的时间也不短。从顾村公园站开始：14站到静安寺，40分钟；16站到人民广场，50分钟；17站到徐家汇，52分钟。每天挤地铁的生活，你真的准备好了吗？自驾也不舒服，地铁房少，有车族太多，再加上集卡车很多，南北高架和沪太路是出了名的拥堵。顾村公园到人民广场23公里，不堵的时候开车还需45分钟，堵的时候就只能耐心等待了。所以顾村虽然紧贴外环线，但无论自驾还是地铁出行，通勤的体验感都很差。加上没有好的公立学校，顾村虽大，值得推荐的商品房却屈指可数。顾村的刚需住宅有三大主要的价格段。动迁小区，均价3.3到3.9万，标的到万；远离地铁的商品房，均价4.2到4.5万，标的到万；地铁标杆小区，特指保利叶语，均价5.2到5.7万，标的到万。除此之外还有千万级起的独栋别墅，仅供富人选择。而且都是动迁房包围商品房的架势，哪怕是保利叶语和叶上海这样的商品房，周围也环绕着大量的动迁房。不愧是大型的动迁基地。顾村的动迁房倒是都很新，大部分是年前后建的。所以城市界面更多的是荒而不是破旧。龙湖天街对面的馨佳园片区更是年前后的动迁房，外立面看上去非常新。可以预见很长一段时间这里都不会拆迁建商品房了，因此顾村的中介都会说，再也没有商品房的综合品质可以和保利叶语抗衡了。如果你是低预算的刚需，那就选择地铁站旁边的动迁房吧，至少房子新，资源多；如果你是想来顾村改善生活的，那就看看标杆保利叶语和保利叶上海吧。像旭辉、中铁、大华这样的“三不沾地带”，房子品质还没有保利好，实在没有必要选择。03上海规划中，顾村被列入主城区内。这个让刚需购房者“又爱又恨”的规划，看起来很是不错。只是细看规划会发现，这里还是一个动迁基地。顾村现在提出了“新顾城”的概念，和顾村老镇区分开，占地8.3平方公里，目标是导入50万人口。尤其是刘行地铁站以西到S7沪崇高速之间的大片空地，未来将打造很多商办写字楼和产业区，吸引一些企业入驻。以及配套会建一些商品房和学校，但周围也会再建大量的动迁房和保障房。这些商品房住宅用地将成为，继大华锦绣四季在建的住宅用地外，顾村最后为数不多的商品房用地了。目前第一个开发的新房上实海上菁英，第一期预计10月份入市，到地铁1.3公里。可以发现，顾村板块很长一段时间还是要以动迁房为主，是一个成熟的、资源丰富的、房子新的动迁宜居地。顾村现在缺乏的，除了商品房外就是交通的升级和学校的引入了。公立学校上虽然有大量的在建和规划资源，但是因为顾村以动迁房为主，业主偏向刚需，综合实力和素质不高。未来也没有成片的商品房开发可能，这将导致附近生源一般，恶性循环下去学校也一般，升级为学区的可能性不大。交通上除了15号线在建外，未来会从地铁站穿过顾村公园打造一个祁连山路隧道，具体建成时间未知。建成后确实会缓解沪太路去市区的压力。还有横向连接各个地铁站的TT有轨电车，计划10年内开发4条。但有轨电车的开发很大程度上取决引进人口的速度，只有人口基数大了，政府才会开始建设。总之顾村的交通规划确实有可以期待的地方。至于主城区的规划，真如也是当年的城市副中心，现在其他三个副中心都发展的风生水起，真如却至少落后了10年的时间。按照宝山政府一贯慢吞吞的性子，宝山境内的“主城区”，发展前景实在堪忧。04顾村的过去，是外环外六大动迁基地之一；顾村的现在，是地铁沿线资源丰富的动迁宜居地；顾村的未来，是划为主城区的资源进一步升级的市区动迁基地。动迁大区的名声，将一直伴随着顾村。这也是顾村的价格一直上不来的很大原因，动迁房拉低了均价。其实顾村板块真的非常适合纯刚需，且不说规划能不能实现，现有的资源就足以满足刚需者了。家门口有商业，有地铁，有公园，有医院，学校虽然差点但是有学可上，这些现在都能享受的到。如果你只有万预算，市区上班，买顾村10年左右的动迁房，难道不比完全没有地铁的更远的罗泾生活方便吗？而且再过15年，你家就是市区。但如果你有万预算，就算不考虑学校，值得买的也就只有保利的两个项目了。而且未来的上海，圈层分化将更加严重。你确定想要买在一个动迁大区里，而不去和你的中产朋友们做邻居吗？所以顾村，无论过去还是未来，都更适合刚需者去选择动迁房。中产阶级打算买商品房改善生活的，咱们再看看别处。以上为正文编辑/环线咨询预览时标签不可点文章已于修改收录于话题#个上一篇下一篇


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