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加拿大正面临严重的住房短缺，

这导致该国几乎所有地区的房价，

都出现了前所未有的上涨。

自从年3月份，加拿大的房价开始疯长模式，

让不少购房者望而却步。

一些人选择降低预期，另一些人则完全离开他们之前的社区，

搬到更能负担得起的地方。

然后，反过来推高了那些地区价格，

又开始了同样的循环。

即使需要住房的加拿大人的数量保持在目前的水平，

人口带来的住房问题也可能是巨大的。

更何况，情况不是这样。

加拿大统计局估计，到年初，

加拿大人口数量刚刚超过万。

最近一次在年的预估显示：

在中等增长的情况下，到年，

这一数字将达到万。

换句话说，在22年的时间里，

大约每4个人就会多出一个人。

而这些新移民中的大多数，

都不是出生在现有家庭中的婴儿，

之后，人口自然增长不再是加拿大人口增长的主要驱动力。

现在移民推动了我们的人口增长，

去年发布的一项研究预测，

到年，加拿大将成为世界上净移民率最高的国家，

这带来了经济利益，但也提出了所有这些人将住在哪里的问题。

虽然大城市通常被认为是加拿大最吸引移民的地方，

但事实并非如此。

是的，年有超过11.7万名新移民在多伦多定居，

但这只占该市人口的约1.8%。

同年，新移民占Charlottetown,P.E.I.人口的2.4%，

在Regina人口中的比例几乎与此相当。

换句话说，就像移民来自世界各地一样，

他们在全国各地安家。

数以百万计的移民预计将搬到这里，

而许多加拿大人为了买上负担得起房子而迁居。

加拿大大多数城市中心的人口预计将在未来几十年增长，

给当地的房地产市场带来新的压力。

城市向外扩张?

在一些社区，解决住房短缺的办法很简单:

把城市建起来，扩大其边界。

将周围的农场，森林，或者其他任何可能扩建地方改造。

这就是马尼托巴省的解决方案，

自本世纪初以来，温尼伯都市区的人口增加了15万人——增长了22%。

温尼伯大学(UniversityofWinnipeg)副校长、地理学教授

基诺?迪斯塔西奥(JinoDistasio)表示，

尽管人们对老城住房的重新开发和重建“有一些兴趣”，

但政府、开发商和购房者的注意力，

更多地集中在马尼托巴首府地区——

其中包括温尼伯，还有17个城市在快速发展的郊区。

“老城区出现了一些人口外流，

而我们看到……郊区的人口增长更多。”

这个由18个直辖市组成的组织正在制定一项计划，

指导该地区到年的增长，

包括加密开发、可持续性，

以及高收入郊区和低收入社区之间的不平等。

这些担忧绝不是温尼伯独有的，

在加拿大的每一个大城市都可以找到。

温尼伯的迅猛增长是任何地方都无法复制的。

例如，多伦多和温哥华面临着地理和政治上的限制，

限制了它们扩张的能力。

从理论上讲，这就需要更多的建筑需要增加人口密度，

比如建造高楼，

但尽管这些可以在创造更多住房方面发挥作用，

但它对那些想住在独立住宅、

并愿意不惜一切代价这样做的人没有多大帮助。

有很多加拿大人属于这一类，

CREA的数据显示，

今年独立住宅的升值速度比其他任何形式的住房都要快。

还有另一个问题：各级政府的优先事项相互竞争。

例如，省级政府可能希望看到这种高楼化建筑，

但市级政府可能不愿批准超高层建筑，

以免招致附近居民的愤怒。

UniversityofBritishColumbia的社会学教授

纳撒内尔·劳斯特(NathanaelLauster)说，

温哥华部分地区的情况就是这样，

因为市政府阻止开发商试图增加人口密度。

他建议，该省可能想要效仿新西兰——

提高非居民拥有住房的压力

改革市政法律，以确保市政当局

不能对优化住房的尝试施加不当限制。

“这些市政改革可能会产生重大影响，

因为在像BC省这样的地方，

市政当局是目前阻碍建立解决方案的因素。”

公元前农地储备计划阻止了现有建成区以外的某些地区的开发。

随着社区向外扩张的制约，

以及一些市政当局不愿向上扩张，

如果现状不变，最现实的结果就是房价继续上涨，

让更多的人离开这个地区。

他说:“我们已经看到，

由于无法在温哥华城区(MetroVancouverArea)买到合适的住房，

越来越多的人开始流离失所。”

“我认为，我们想要……投资扩大我们的住房机会，

而不是试图关闭一些。

至少大家不会面临，

好吧，搬到这里太贵了，不得不去其他地方的情况。”

毕竟我们是世界上面积第二大国家，

世界银行说我们的人口密度在所有国家中倒数第十。

我们的土地上每平方公里挤进4个人，

是美国人口密度的九分之一，

是英国人口密度的七十分之一。

如果我们需要更多的住房，

人们可能会这样想，我们肯定有足够的地方来建造它。

但这也不完全正确。

落基山脉不会消失的，贫瘠的苔原，

并不是大多数人心目中建立新社区的理想地方。

从政治上和环境上来说，

砍伐北方森林都是不可想象的。

大约12%的国土被国家公园和其他保护区所覆盖。

在地形不是问题的地区，

例如人口密集的安大略省南部，

土地的使用可能非常严重，

以至于城市已经没有地方继续向外扩张。

“那些不用于住房的土地，

要么是用于自然，

比如绿地，要么是用于农田。

在安大略省，我们已经因为开发而每天损失英亩农田。”

就像BC省有其农业土地储备一样，

安大略省也有绿地——

当道格·福特竞选省长时，

由于公众的强烈反对，他将开放绿地进行开发的建议很快被撤回。

然而，三年后，有迹象表明，

部分绿地可能会被争夺。

去年冬天，有一半的行政委员会成员辞职，

以抗议计划中的环境改革，

现在又计划在该地区修建一条高速公路。

就像安大略的许多环保主义者一样，

很多人担心任何政府都会决定开始开发绿地的“小块”

——而随着时间的推移，这些小块会积累成很多。

让他特别担心的是，

在绿带建房可以被视为解决安大略省南部

住房短缺的一个办法，

尤其是如果这种情况持续多年，

在那些再也负担不起住房的人中激起越来越多的愤怒。

他说:“如果我们不能在未来10年内解决这个问题……

我认为，在绿带建造房屋的政治压力将会变得太高。”

“我们必须想办法建造这些房屋，

因为无论如何，这个问题都需要得到解决。”

在加拿大的许多地区，

今年春天已经给那些已经拥有房产的人,

带来了前所未有的升值，

同时也给那些希望有一天加入这个阶层的人，

带来了前所未有的难以承受的价格。

加拿大房地产协会(CREA)报告称，

3月份，加拿大房屋平均售价比去年同期高出31.6%，

创下了任何衡量标准的最高纪录，

甚至比2月份高出近6%。

虽然这些令人瞠目的数据略有回落，

但这一趋势依然明显。

房屋不仅仅是比以往任何时候都更有价值，

他们正在以前所未有的方式增值。

纳撒内尔·劳斯特(NathanaelLauster)称：

这是低利率和新冠肺炎大流行共同引发的一场“完美风暴”，

让潜在购房者可以比平常存更多的钱。

“我们在全国各地看到了很多类似的问题……

真的推高了房地产价格。”

他说，“需求和货币供给都在增加，

人们可以把(钱)用于满足自己的愿望，

即购买第一套房子或购买规模稍大一点的房子。”

与此同时，加拿大最大的一些城市

越来越频繁地出现在全球最难以承受的房地产市场名单上。

在上个月发布的一份报告中，

牛津经济研究院(OxfordEconomics)

对加拿大和美国的25个大都市地区进行了研究，

得出的结论是，

房价最不能接受的几个城市是

温哥华、多伦多、安大略省的汉密尔顿，

洛杉矶和圣何塞。

渥太华位居第六，西雅图和纽约位列其后。

加拿大皇家银行(RBC)最近的一项调查发现，

在18岁-40岁的加拿大人中，

超过三分之一的人相信他们将永远无法拥有自己的房子。

最难以负担的大都市地区

加拿大抵押贷款和住房公司

(CanadaMortgageandHousingCorporation)预测，

这场由大流行引发的众多住房市场的涡轮增压，

在未来两年内不会消失。

他们说，即使这种情况发生了，

也不是说价格会下降，只是价格不会涨得那么快。

任何数量的政府行动和市场力量

都可能对住房存量和价值产生重大影响。

有一件事是很清楚的：

如果加拿大的住房供应不大幅增加，

价格的上涨速度只会远远快于通货膨胀率，

让那些还没有住房的人更加落后。

许多经济学家都对住房不足敲响了警钟，

无法满足现有人口的需求，

更不用说未来20年将涌入这个国家的数百万新移民了。

加拿大丰业银行(Scotiabank)经济学家Jean-Fran?oisPerrault，

上个月也加入了这一行列。

他在一份报告中写道，自年以来，

加拿大的住房单元与人口的比例一直在下降，

因为建设的速度赶不上移民的速度，

即使在疫情期间移民的速度放缓到很少。

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