中国企业赴美投资商业地产回顾总结

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引言

“有钱就是这么任性！”用这句年的网络热词来形容年中国企业赴美投资地产的热潮毫不为过。从年初绿地收购位于洛杉矶市中心的大都会项目，到年末安邦保险斥资近20亿美元将纽约华尔道夫酒店收入囊中，来自中国投资者一次又一次地占据了年美国媒体的头条。截至年末，根据相关机构数据，虽然加拿大依然以亿美元的总金额位居美国商业地产海外买家之首，但是中国已经以超过60亿美元的总金额跃居美国商业地产第二大海外买家，并超越日本、韩国、中国香港和新加坡成为亚洲最大美国商业地产投资国(图表1)。

随着年在中国投资者的一片“买！买！买！”声中落下帷幕之时，惟美投资将从“买什么、买在哪、谁在买、怎么买”这个四个角度，全面回顾并分析年中国企业在美国的商业地产投资。(为便于分析，本文仅涵盖万美元以上的商业地产交易，并且不涵盖任何普通住宅交易。)

绿地集团完成了对ForestCityRatnerCompanies手中AtlanticYards内包含15幢楼的开发项目的70%股权交易。该项目投资规模约为48亿美元，占地面积22英亩(约合8.9万平方米)，为商住两用地产，是纽约20年来最大规模房地产单体项目，也是中国房企迄今为止在美最大投资。

　　由于在国内投资房产项目利润空间越来越小，为丰富资产组合，中国房地产企业开始大规模向海外进军。国内富裕阶层的消费欲望及消费实力侧面支撑了这些房企的海外收购行为。

　　仲量联行董事总经理张莹已经负责了3个中资大型海外地产项目，她表示：一些投资者希望多样化自己的资产组合，另外一些投资者则希望藉此学习如何进入国外成熟先进的市场。

　　美国驻华大使骆家辉上周表示：美国房地产市场正处于反弹期，还有增长空间；美国贷款利率低；市场库存有限，供不应求。中国企业对美投资也在过去两年多的时间里呈爆发增长之势，达到亿美元，超过了之前11年的总和。

北京建工投资洛杉矶项目动土仪式

　　今年2月万科集团美国拓展小组与美国铁狮门集团(TishmanSpeyer)签署合约，共同开发旧金山市价值6.2亿美元的住宅项目。铁狮门联席首席执行官RobSpeyer表示：“我们可以看见房地产终于变成了国际化的投资产业”。他还称自己想尽办法与万科的老总王石接触长达两年，然后在介绍了自己的项目后仅用了45天便完成了签约。

　　SOHO中国首席执行官张欣今5月和12月，张欣分别斥资7亿美元和万美元，购入曼哈顿通用大厦40%的股权和一栋联排别墅。她称巴黎法律和税收系统太复杂，而伦敦房价上涨太快，所以最终选择了纽约。

　　复星国际在纽约第一大通曼哈顿广场举办项目交接仪式。两个月前，复星国际宣布以7.25亿美元从摩根大通手中买下这栋拥有52年历史的地标性大楼。

买什么

年中国企业在美国投资的物业类型涉及写字楼、酒店、零售、公寓、开发项目乃至工业在内的各种商业地产。但是就投资金额而言，写字楼、酒店和开发项目三大类型占年全部投资的88%(图表2)。其中酒店类的投资金额最大，将近24亿美元，这很大程度上归功于安邦保险那笔将近20亿的纽约华尔道夫酒店交易。如果排除该笔交易，写字楼和开发项目仍然是中国企业在美投资最亲睐的地产类型，合计近30亿美元，超过年全部投资金额的70%(图表3)。

相较其他地产类型，写字楼因其管理相对简单，并且适于自用的特点，一直以来都是中国企业赴美投资的首选。年中国企业在美国投资写字楼的金额从年的9亿美元*增长至16亿美元，增幅近90%(图表4)。其中最大宗交易为中银集团投资有限公司(中银投)从美国知名开发商汉斯和摩根大通资产管理公司那里收购位于曼哈顿中城的7BryantPark写字楼，交易金额达6亿美元。第二大交易为来自深圳的正中集团斥资3.5亿美元买下位于旧金山中心区BushStreet的StandardOilBuilding。(*注：9亿美元不含张欣牵头财团收购纽约通用大厦40%股权交易)

年越来越多的中国资金流向了美国的开发项目，从年的不到4亿美元猛增到年的近13亿美元，增幅超过%(图表4)。其中最大单笔开发项目投资为绿地集团从ForestCity手中买下的位于纽约布鲁克林AtlanticYards开发项目的70%股权。另一宗较大金额的交易是某未披露身份的中国公司参与的由纽约开发商MichaelShvo牵头的位于曼哈顿下城GreenwichStreet的超高层豪华住宅开发，以及绿地集团在年初买下的位于洛杉矶市中心占地6.33英亩的大都会开发项目。

酒店投资方面，除了搏足版面的华尔道夫酒店交易，其他几宗酒店交易也可圈可点，其中上海裕都集团自年从美国某酒店REIT手中购入Torrance万豪酒店后，年再次以1.6亿美元从同一卖家手中购得位于洛杉矶国际机场的万豪酒店。来自深圳的合正集团继年以万美元购入洛杉矶国际机场附近的喜来登酒店后，年再次以1.04亿美元的价格将位于洛杉矶市中心的LuxeCityCenter酒店收入囊中。

中银投收购的纽约7BryantPark

买在哪

地产投资的黄金法则就是“Location，Location，Location”，可见投资地点的重要性。纵观年中国企业在美国的地产投资，近90%的资金都投向了纽约和加利福利亚这两大州(图表5)。具体到城市，国际金融中心纽约市独占鳌头，吸引了全年来自中国资金的62%，洛杉矶则以15%的比例名列第二，旧金山和芝加哥分列第三和第四位。前四大城市集中了超过全年投资金额的90%(图表6)。

虽然纽约市由曼哈顿岛和其他四大区构成，年中国企业投向纽约市的37亿美元中，超过31亿美元都投到了位于曼哈顿岛上的商业地产，绿地集团投资于布鲁克林的AtlanticYards开发项目是年唯一曼哈顿岛以外的投资项目。而在投向曼哈顿岛的超过31亿中国资金中，约20亿投向了酒店，7亿投向了写字楼，3亿投向了开发项目。如果排除巨额的纽约华尔道夫酒店交易，流向曼哈顿岛的中国资金依旧最亲睐写字楼，超过六成投资于曼哈顿岛的中国资金都集中在写字楼项目(还不包括写字楼开发项目)。

旧金山和芝加哥分别名列写字楼投资目的地的第二和第三位，分别有3.7亿和3.0亿美元的资金投向了这两个城市的写字楼项目(图表7)。而洛杉矶作为总投资金额排名第二的城市，超过90%的中国资金都投向了零售、酒店和开发项目。如果排除纽约华尔道夫酒店，洛杉矶是中国资金投资美国酒店的首选，年投资美国酒店的中国资金超过60%都汇聚于洛杉矶。

谁在买

作为美国地产市场的第一大海外买家，加拿大的资金主要来自于各类养老基金和REIT等投资机构，而中国的资金更多的来自于房地产企业，具有国家背景的金融机构甚至个人投资者。由于很多企业是使用的SPE作为交易主体，我们无法了解到每一宗交易背后的投资者背景。但是在有限的信息中，我们依然可以发现许多熟悉的上市房企的身影，例如绿地集团、首开股份、金地集团、朗诗集团、花样年集团、万达集团、富力地产(图表8)等。除了绿地，大多数房企的投资都在几千万美元不超过1亿美元，而且相当一部分流入了开发类项目，可见中国房企尚处于进军为推动业务多元化而寻找美国新市场的试水阶段。

图表8：中国上市房企投资美国商业地产一览

房企名称

项目名称及位置

项目类型

绿地集团

洛杉矶Metropolis项目

纽约AtlanticYards项目

开发项目

金地集团

旧金山BushStreetPineStreet

开发项目

朗诗地产

新泽西PortImperialSouth7

旧金山JordanRanchlot

洛杉矶地区SimiValley地块

开发项目

首开股份

纽约市Grayson项目

公寓

花样年集团

纽约市Hotel

酒店

富力地产

圣何塞SanPedroStreet

开发项目

万达集团

洛杉矶WilshireBlvd

芝加哥EWackerDrive

开发项目

除了房地产企业，资金雄厚的国家背景金融企业，例如中国信达、安邦保险、中银投等等，也成为中国企业投资美国商业地产大潮中的活跃一员。甚至像中石油这样的非金融央企也在年斥资1亿美元购买了位于休斯顿的一栋将近33万平方英尺的办公楼。

年的美国商业地产交易，也不乏众多来自中国的个人身影。例如位于大西雅图地区的4处商业地产在年就被来自中国的同一神秘买家购得，总资金超过万美元。这也是继该买家在年斥资万美元买下位于大西雅图地区的一处零售物业后，再次在同一地区出手。

中国信达收购的位于芝加哥的SouthWackerDrive

怎么买

房地产是本地化属性很强的行业，不同的市场在政策法规、金融环境和客户需求等方面都存在较大差异。因此当中国企业投资美国商业地产的时候，虽然有很多选择了直接收购物业或持有该物业的公司的方式，也有相当一部分，特别是开发类对于管理要求比较高的项目，中国企业往往选择通过组建合资公司或海外并购的方式与美国当地企业合作。

以绿地集团为例，选择了与美国地产上市公司ForestCity合作开发约布鲁克林AtlanticYards项目，而金地集团则选择了与总部位于达拉斯的LincolnProperty合作开发位于旧金山CBD的两个商业写字楼项目，信达资产在收购位于芝加哥市中心的65层高写字楼项目中也选择了总部位于芝加哥的本地开发商ZellerRealtyGroup合作,朗诗地产则选择了与总部位于迈阿密的住宅房地产开发商Lennar公司合作开发位于新泽西州的PortImperialSouth7号地块住宅项目。合作既有美方负责整个项目的开发，中方以管理合伙人或者财务投资者的角色参与项目的模式，也有美方为中方提供开发咨询服务的模式。无论怎样的模式，与经验丰富的美国当地企业合作对于大部分尚处于人生地不熟阶段的中国企业而言，无疑是一个学习和掌握美国市场游戏规则的捷径。

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