作者：陈天诚杨臻

来源：天诚地产会(ID:timsonfdc)

通过研究美国人口迁徙的规律，我们发现：1）没有逆城市化的过程出现，只有短暂的城市化进程停止；2）全国城市化率停止的年份，三四线城市人口有明显上升，体现形式是大都市圈化；3）住房问题是迁徙的重要因素，但房价过高并不是人口迁徙的核心原因。本文是美国人口迁徙研究第二篇主要研究大都市圈迁徙，第三篇我们将研究跨州迁徙的原因。

核心观点（懒人专享）：美国人口迁徙主要是大都市圈迁徙（83%）、跨州迁徙（13%）和移民迁徙（4%）三大类，住房问题是人们迁徙的重要因素，但房价过高并不是，因为希望买便宜房子的人群占比最少，更多的是对整体经济和自然环境的追求，我们通过研究洛杉矶和旧金山大都市圈迁徙的原因，发现新经济兴起和产业聚集是人口迁徙的主要因素，房价高低并不对应着人口迁徙的方向。

一、为什么说房价过高不是人口迁徙的核心原因？

在上面一篇文章中，大家有比较多疑问，我们再重复一下，我们说从调查结果来看，住房问题的确是迁徙的重要因素，但房价过高并不是迁徙最重要的因素，因为为了买便宜房子而迁徙的人口占比只有10%不到，我们本文将说明，人口迁徙受产业和经济发展影响更大，甚至出现了从低房价区域向高房价区域迁徙的明显趋势。

二、美国人口迁徙的三大主线：大都市圈迁徙、跨州迁徙、移民迁徙

美国人是最“好动喜迁”的发达国家，体现了好冒险、不受束缚的国民特性，美国在80%城镇化率的基础上，每年仍大约有1/10的人口、约万人在迁移。美国的人口迁徙需要分为国内迁徙（占96%）和国际迁徙（4%）两类，而国内迁徙趋势可以分为跨州迁徙（13%）和州内市县迁徙（大都市圈化占83%左右，其中市县内迁徙占65%、往周边州内市县迁徙占18%）两大趋势。

关于移民迁徙的原因比较简单，应该是对美国制度和经济的向往。美国人口自然增长率较低，但其总人口增长率在高收入国家中位居前列，美国老龄抚养比（65岁以上人口/总人口）每年在稳步提升，但美国总人口抚养（25岁以下人口+65岁以上人口比总人口）比却在不断下降。主要由于大量青壮年移民流入保障了“人口红利”得以长期维持，因此美国优于欧洲和日本的经济表现仍有赖于其更年轻、更可持续发展的人口结构。年世界移民总量达2.43亿人，占世界总人口的3.2%，美国、德国为最大两个移民净流入国。美国年在册移民总量为万，占全国人口数14.5%。

三、大都市圈迁徙主因——新经济兴起和产业聚集

如前文所述，美国人口迁徙最重要的就是大都市圈迁徙（市县内和州内市县外），占比83%。60年代后，美国城市化率趋向稳定，每年只有微小的增增长。除了移民流入外，郊区城市化是人口国内迁移的最大趋势。按照美国人口普查数据，-年每年约有10-40万人从非都市区→都市圈内迁移，占总迁移人口的比例很小。而从下图可以看到，92-98年曾有一段从都市圈地区倒流的逆城市化的浪潮，但是流出人口比例很少；但是-平均每年从都市圈的核心区→郊区流动的人口达到万人左右，体现出明显的去中心化特征。而去中心化的高峰在-年，-年，这两年均是新经济、互联网发展的热潮。

1）大洛杉矶都市圈，周边比洛杉矶房价更贵但人口增长更快：上世纪80年代后，纽约、洛杉矶及东部的“一线”金融中心总部聚集的规模效应开始递减，而周边的中小城市具有商业服务多样性，而拥挤、运输、通讯等成本更少，生活环境更优，对于一些新兴产业的培养更加有利，90年代后，核心都市附近的“二三线城市”的企业总部数量大幅增长，他们迁入这些城市并不是简单的因为个人对房价的承受能力不同或者对房价高低判断不同，而是产业界对整体产业发展的评估而产生的迁徙，这种迁徙会提供更多产生新贵的可能，房价反而更高，洛杉矶附近橙县、圣弗纳多山谷等逐步成为其新的外围就业区和新的总部聚集地。

林肯土地研究院、安信证券研究中心

2）大旧金山都市圈，新兴经济兴起带动人口迁徙，房价不相上下：旧金山早在百年前已经建市，年开始进入城镇化高峰。50年代后，美国经济逐步进入后工业时代，对劳动力聚集需求降低。旧金山市以南70公里的圣何塞地区(硅谷)，由于早期半导体军工科研投入，大量高技术的初创公司涌现，形成了中小企业为主的结构。硅谷以高校（斯坦福、伯克利分校等）的科研能力和优秀毕业生源为依托，科技创业蔚然成风，催生了最早的风险投资产业。

中小型科创企业选址开始逃离人口稠密的核心区域，向低密度的近郊搬迁。可以看到圣何塞地区50年代人口不足旧金山的1/10，经过60-80年代的爆发式增长，圣何塞地区人口在年已经超过旧金山。一方面有着更低的交通、土地、居住成本，另一方环境更加优美、休闲，适宜创造性的工作。这些公司一部分发展成微软、Google、英特尔、甲骨文，另外吸引了IMB、通用等强企业迁入或设立实验室，逐步形成一些产业园区，因此在圣克拉拉县（苹果公司总部）为代表的成片郊区形成了强大的总部经济，反过来推动了就业需求。

与“北上深”类似，加州的“买房难”一直是美国舆论焦点。按照加州经纪业协会的数据，年旧金山中位数房屋价格均在万美元以上，若按20%首付及4%按揭利息算，在旧金山仅有10%的家庭买的起房。即使在跌得最深的09年，旧金山能买的起房的家庭比例不超过30%；按最低门槛算，需要27万美元（全美平均4.5万）的家庭年收入才能支付得起按揭供款。然而，就业人口却并没有因为高房价而“逃离旧金山”，相反近年却仍能保持2.5%以上的增长。

从下图可以看到，旧金山地区房价—收入比一直高于圣何塞（两地相隔70公里），因为工资接近，而旧金山的房价更贵。但旧金山与圣何塞的人口增速几乎同步，没有出现旧金山人口流出、圣何塞人口流入的情况；二城人口负增长是在01-02年，主要原因还是因为科网泡沫的破灭，波及当地大部分企业，后来的房价收入比增长与人口增速基本同步。旧金山与圣何塞的距离与深圳—东莞、北京—密云县的地图直线距离几乎差不多，因此华为从深圳迁去东莞是城市化发展阶段的正常现象，是对更多土地、空间和更好环境的追求，不能简单的理解为高房价，因为从企业用地价格来讲，其办公和工业用地价格差异没有住宅大。

4月经济明显放缓

4月经济明显放缓——实体经济观察年第15期（海通宏观姜超、于博）

从中观行业数据看，4月经济较3月明显放缓：终端需求方面，4月64城地产销量增速、前三周乘用车批零增速依然低迷；工业生产方面，4月发电耗煤增速逐旬下滑，上旬粗钢产量增速也明显回落；工业品价格方面，已由前期涨多跌少转为涨跌互现。

3月工业收入增速回升而利润增速回落，其中一个重要的原因是原材料价格上涨快于产品价格上涨，意味着当前经济回升的因素更多是成本推动而非需求拉动。而收入增速上行放缓、价格增速回落，以及工业生产拐头向下，均指向主动补库存或已接近尾声。

需求：下游地产、乘用车回落，家电、纺服、文体娱乐改善。中游钢铁走弱，水泥平稳，化工、机械仍旺。上游煤炭弱，有色尚可，交运改善。

价格：3月70城房价同比降环比升。上周国内生产资料价格涨跌互现，国际原油价格大跌。

库存：下游地产、乘用车去化，家电回补。中游钢企回补，水泥去化。上游煤炭有去有补，有色有去有补。

下游行业：

地产：4月下旬地产销量依旧低迷，上周百城土地成交回升。4月下旬前6天64城日均地产销量同比降至-43%，表现依然低迷，其中各线级城市销量增速均较中旬回落，而4月前26天日均地产销量增速-30%也低于3月增速，意味着4月全国地产销量增速回落几成定局。上周百城土地成交面积回升，同比仍保持正增长，但增速已较3月明显下滑，预示4月全国土地成交增速或再度回落，并拖累地产投资增速下滑。上周十大城市商品房存销比升至42.3周。

乘用车：4月第三周乘用车批零仍弱，3月经销商库存处高位。3月汽车经销商加大促销力度去库存，经销商库存系数较2月大幅回落至1.66，但受此影响厂家销量和收入增速均现回落，其中3月汽车制造业收入增速回落至12.6%。4月第三周狭义乘用车批发、零售销量增速再度回落至1%、0%，前三周乘用车批发、零售增速4%、-1%，也仍处低位，指向需求仍偏弱。乘联会与威尔森预测5月乘用车市场批发同比4%，预计二季度经销商仍将承受较大库存压力，并抑制批发增长。

家电：3月三大白电出口整体改善，产量增速普遍回落。3月三大白色家电出口整体改善，其中空调、洗衣机增速分别升至29.4%、14.0%，冰箱微降至14.6%，印证外需向好。生产方面，3月空调、冰箱产量增速普遍回落，其中空调、冰箱小幅回落但仍处相对高位，洗衣机略反弹。前期地产销量回升对家电需求的拉动效应已渐入尾声。

纺织服装：3月纺织服装各子行业收入增速涨跌互现。上周柯桥纺织价格指数平，级棉花现货价格指数升。3月纺织服装各子行业收入增速涨跌互现，其中纺织、皮革略降至6.5%和4.9%，服装明显回升至9.2%，基本印证3月纺织服装内销小幅回升、出口大幅改善，其中纺织业收入增速回落或与产品价格走弱有关。

文体娱乐：上周电影票房环比下滑，同比回落但仍处高位。上周电影票房收入及观影人次均降，票房收入降至10.8亿元，同比73%，观影人次降至万，同比58%，虽然同比增速均明显回落，但仍保持在高位。主因仍是《速度与激情8》带领票房收入向好。4月下旬《大话西游》、《春娇救志明》、《记忆大师》、《拆弹专家》等国产影片将陆续上映，有望助力4月票房走强。

中游行业：

钢铁：4月上旬粗钢产量回落，上周钢价再跌，高炉开工负增。4月上旬粗钢产量同比增速降至3.8%，重点钢企粗钢产量同比增速降至6.6%，而钢企库存增速继续回升至10.6%，指向需求走弱拖累生产，钢企被动补库存。上周钢价继续下跌，反映供需格局依然偏弱，但因铁矿石价格跌幅更大，吨钢毛利不降反升。上周钢材社会库存继续去化，但速度仍慢于去年同期，印证需求偏弱。上周高炉开工率小幅回升至77.9%，同比-0.9%保持负增长，需求走弱、价格下跌令钢企生产意愿减弱。

水泥：上周全国水泥均价继续上扬，库容比继续低位回落。上周全国水泥市场价格继续上涨，较前一周环比上涨1%，水泥企业库容比降至58.13%。下游需求整体保持稳定，熟料库存继续下降，预计良好的供需关系可持续至5月中上旬。分地区看价格，东北以稳为主，华北、华东、西北上调，西南调整，中南涨跌互现。水泥价格整体高位局面引发厂商限产保价，贵州、广西等地开始商议三季度淡季停产事宜，其他地区或于6-7月陆续公布停产计划。

化工：上周涤纶POY价格反弹，江浙织机负荷率创年内新高。3月化工子行业收入增速石油加工29%，化学原料17%，化纤9%，橡胶塑料10%，普遍较1-2月下降，一定程度上与去年同期基数较高有关。上周涤纶POY价格继续反弹，叠加需求旺季到来，上周江浙织机负荷率创17年以来新高，聚酯工厂负荷率亦上升。但涤纶POY上游的聚酯切片、PTA价格则下跌，主要是受油价下跌拖累。而受价格下滑影响，偏上游的PTA工厂负荷率继续回落。

机械：3月机械子行业收入增速涨多跌少，行业景气仍向好。3月机械各子行业收入同比增速涨多跌少，其中通用设备降至11%，专用设备、电气机械、仪器仪表、运输设备行业收入增速分别上升至12.7%、11%、12.9%、7.3%。其中专用设备、电气机械、仪器仪表行业收入增速自去年9月以来持续回升，指向行业景气度仍向好。但3月挖掘机销量增速回落，意味着未来工程机械等行业景气回升能否持续仍待观察。

电力：4月发电耗煤增速逐旬下滑，4月增速或较3月回落。4月六大发电集团电力耗煤同比增速逐旬回落，其中下旬前7天日均耗煤增速降至14.1%，而4月前27天日均发电耗煤增速14.7%，也较3月的18.4%明显回落。而4月各旬发电耗煤环比增速也都处在历年同期中等或中等偏低水平。考虑到去年同期基数并不高（去年3月为-1.9%，4月为-7.2%），这意味着4月工业生产扩张放缓，工业增速或小幅回落。

上游行业和交运：

煤炭：上周煤价平中有降，电厂库存天数升，钢厂库存天数降。上周动力煤、焦煤、无烟煤价格平，秦皇岛港煤价格再降。3月煤炭开采和洗选业收入增速再升。从需求端看，4月发电耗煤增速逐旬下滑，电厂耗煤需求持续走弱令上周六大电厂煤炭库存可用天数再升至15.9天；4月以来粗钢产量增速回落、钢价持续下行、高炉开工率同比持续负增长，令钢企主动减少焦煤库存，钢厂炼焦煤库存天数降至13.5天。从供给端看，发改委开展电煤中长期合同履约督察或促煤炭产能继续释放。

有色：上周铜价降、铝价升，铜库存升，铝库存继续回落。上周美元继续走弱，地缘局势紧张持续，铜价小幅下滑、铝价震荡上行。WBMS数据显示1-2月全球铜供应过剩33.5万吨，铝短缺10.1万吨。上周铜库存上升，铝库存继续回落。罢工持续令供给仍保持收缩，而中国GDP创一年半新高也对铜需求形成支撑。国内电解铝供给侧改革收缩供给，产能过剩局面有望缓解。

大宗商品：上周国际油价大跌，CRB降，美元指数继续走弱。美联储褐皮书显示2月中旬到3月底美国国内经济持续扩张，上周美联储二号人物强化加息缩表预期，但地缘政治风险仍在，美元短期继续走弱。多个OPEC产油国上周表态支持下半年继续减产，但俄罗斯举棋不定，油价重新跌破50，CRB指数震荡下跌。

交通运输：3月货运量增速回升，上周RPK增速降，BDI小幅回落。3月货运量增速回升至11%，其中公路、铁路上升，民航微降，印证工业增速走高。上周航空客运周转量（RPK）增速国内升、国际降，整体略降至14%，仍保持温和增长。上周BDI指数小幅回落，但仍处高位，近期美元走弱、国际贸易复苏，对BDI仍构成支撑。上周CCFI指数继续小幅回升。5月中旬“一带一路”峰会论坛有望带动港口运输。

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