Q1

Q（详问）：你好，S姐，目前家庭名下有一套平的自住房，位置在金泰假日花城一期，07年总价50万入手，另有一套大华公园世家七期平，年底入手，贷款70万，目的是投资。最近看到高新3期整体规划发展，有考虑卖掉金泰，作为改善，一步到位，但孩子上学是个问题，金泰有陕师大附小，教学水平口碑还是不错的，孩子到9月可以入学，如若卖掉改善，可以付首付，但还需要在金泰租房先保持基本生活秩序不变，除上学以外金泰整体工作生活便利度还是很不错(在高新上班)，大华房子还不符合出售条件，如果等待以卖掉大华房子在置换比较理想，就担心时间不等人，目前比较纠结。望S姐指点迷津!感谢。

A：看了下你的诉求，其实你比较纠结的原因是因为想要的太多。以你现在的情况，首先手上没有充足的资金，其次我不知道你的购房名额有没有问题，因为我看家庭已经有两套房产了，如果说你有购房名额，那主要问题就是缺资金，在没有资金的情况下你即想要投资又想要兼顾自住，特别是要求学区的这个要素。那必须割舍。

第一种，就是把金泰或者大华的房子做抵押贷款，这个可能得先把尾款还清，在没有贷款的情况下去做贷款，可以贷出来70%，相对贷款金额比较大，然后再来看你手上的资金是否可以选择想要入的高新三期这个板块。

第二种，就是你所谓的通过卖房子来作为投资或者置换，卖掉之前的房子，然后去选择高新三期。那么在这个阶段，如果大华交房了，你可以住到大华的房子。如果没有交房，你就要面临着租房，但租房的话，需要确定学位是否能够保证。等到将来高新三期的房子交付之后，再给孩子办理转学。

第三种，就是原封不动，因为你大华的房子本来就是投资，而且年才刚刚入手，其实房产跟其他的理财产品一样的，都需要长时间的持有才能够发现它的价值。

总的来说，第一种情况做抵押贷款，是可以配置更多的资产，但是你在短期内要承受更大的现金流压力，所以这个要评估你们家庭的收入情况，看是否能够承受。第二种情况，卖掉去租房，这种方式现金流压力能稍微小点，你主要是掏租金。

最重要的是你对于高新三期虽然比较看好，但是你并没有明确置业诉求，到底是为了置换选择一个改善盘，还是为了投资。如果是改善，那你从再往上蹦，必定是要大面积高总价的，或者是产品形态有变化，从高层到洋房或者到叠拼或者到大平层这样的变化，但这就意味着你要花更多的资金。如果你是纯投资，那就以小面积为主了，高新三期里小三室平出头的，像紫薇华发和中海寰宇天下都可以入。

有时候你来回折腾，可能不一定有你长期持有换回来的回报率更高，因为按理来说，你这两套房产，金泰肯定是应该更早出手的，但是你面临着孩子上学的问题，而且你的孩子明年九月份就上学了，刚好卡在这个节点上。如果说你们现在手上有一定的资金，也可以根据你们手上现有的资金去选择，不一定非得去看高新三期。