（接上篇）研究深圳过去40年产业结构调整演变（有人说有三次调整，有人说是四次）的历程，可以看到有两个关键时间节点，跟深圳房价有着明显的相关关系。

　　一次是-年的那轮大涨，均价从1万元左右上涨到超过2万元。这一轮的上涨导致深圳关内的制造业基本消失；在深圳提高环保要求的推波助澜下，深圳既有的十大传统制造业，除了部分都市型工业如眼镜、女装内衣等外，基本大都逃离深圳。

　　另一次就是年-年7月这轮暴涨，其结果是深圳高科技制造业也大规模逃离深圳，最具代表性的就是华为的华南生产基地及中心研发部门从深圳迁到东莞。深圳的产业空心化结局大势已定。

　　三：-.7年深圳房价暴涨%的原因究竟是什么？

　　关于-年深圳房价暴涨的情况，不同的信息来源，有不同数据的描绘。

　　根据国家统计局的数据，深圳房价在年11月开始止跌，在12月份成为全国首个房价上涨的城市，到年4月，已连续5个月上涨。深圳国土与规划委数据也显示，截止到年5月23日，深圳关外商品房住宅成交均价为万元/平方米，较4月份大幅上涨65%。中原地产的统计数据显示，在（年）4月1日~5月23日，深圳楼市共有46个新盘开盘或加推，出现14个“日光盘”，占比高达30%。

　　到年初，国家统计局公布，年12月深圳新房同比涨幅高达47.5%，二手房同比涨幅也达到了42.6%.

　　深圳创新发展研究院的一份名为《深圳住房制度改革和房价调控》研究报告指，“如果按年度计算，全市年房价比年平均增长43.1%，年又比年增长60%，其中年5月全市新房平均价格达到元/平方米，同比增长96%。

　　年5月，全市新房平均价格接近5.59万元每平方米，同比增长96%，中心区房价达8万元每平方米，个别高端楼盘每平方米达已达10万元。年上半年，深圳被国际货币基金组织列为全球“最难买得起楼”的城市，房价收入比高达38.36。”

　　值得注意的是，国家统计局数据表明深圳房价在年仅上涨47.5%，但这是深圳全市的平均值。而这种数据往往不能反映重点片区的实际情况。事实上，早在年5月，就有地产中介传出的数据表明深圳房价在第一季度已上涨了60%，而后来全年的涨幅肯定在%以上。如果加上年上半年的涨幅，深圳房价在一年半之内，上涨了足有%。

　　迄今为止，深圳官方对年到年上半年的房价失控没有进行过深入的检讨和反思。为什么会这样疯狂上涨？背后原因和推手为何？它究竟对深圳经济产生了怎样的影响？

　　笔者综合各种分析，认为导致深圳房介此轮暴涨的可能原因可以罗列如下10个：

　　1，宽松货币政策。

　　有人说，这一直是中国这20年来房价上涨的第一原因。也就是说，由于货币超发，导致通货膨胀，也就是人民币的对内贬值。倘若人民币对内贬值，所有以人民币标价的货品都必须相应涨价，没有涨价就意味着其价格在事实上是下跌了。

　　具体到-年这波，货币政策之宽松，也是有目共睹：

　　年11月到年10月，央行四次下调存款准备金率，六次下调基准利率。年11月22日，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%，是央行两年半来首次降息。自年10月24日起，央行又再次降息：下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%。

　　同年，央行决定年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，没过两个月，再决定自年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。其中，对农村金融机构额外再降低1个百分点。

　　宽松的倾向政策导致广义货币M2近年来急速膨胀。年中国M2余额首破百万亿全球第一；年末M2余额.2万亿，同比增13.3%。市场流动性泛滥。

　　货币供应与房价有正相关的关系。如果货币供应没有完全被实体经济吸收的话，就给资产价格带来上涨压力。有分析认为，从历史来看，中国房价上升与货币供应量大幅上升的周期是重合的。房地产价格会滞后于货币增速，但货币增速较快，房地产也随之到达高峰，这是房地产市场的常态。而随着年以来货币政策明显的宽松导向，不少资金进入了一线城市的房地产市场。有人举例说明，上海市房地产交易中心数据显示，从年至年的8年里，上海的房价以每年14%的速度上涨，而这8年中国M2的年均增速为18%。全国而言，自从年开始公布广义货币增速以后，几乎每一年的广义货币增速都高于当年的经济实际增速。这就是货币超发的明显证据。

　　在/90年代，中国经济处于工业化的加速期，当时的货币超发产生了比较显著的通胀。但是在年之后，货币超发不再主要体现为通胀，而是体现为资产价格的上涨。年后，由于中国加入WTO，国际贸易活动迅速增加，再加上金融危机的“四万亿”经济刺激计划，以外汇占款为主的货币超发迅速增长；

　　年外贸起来以后，扩大内需成为主旋律，国内信贷投放持续快速增长，并成为货币创造的主要来源。有数据显示，从年到年，中国GDP增长了93倍，货币供应量却暴增倍。而另一个数据显示，-年，中国名义GDP增长9倍，同期M2从10万亿增至万亿，增长16倍。年中国M2/名义GDP为%，远高于美国、日本、欧洲。

　　所以房价现象本质上是货币现象。从经济学角度来说，全世界都不脱此规律。

　　自从美国年退出金本位之后，由于货币发行从黄金背书转向国债背书，货币超发就成为了长期现象，从年至今的87年当中，有75年都处于货币超发的状态。

　　从年到年，英国经济的年均实际增速为2.5%，而同期广义货币年均增速高达8%，货币增速超过GDP实际增速5.5个百分点。从年到年，美国经济的年均实际增速为3.7%，而同期广义货币M2年均增速为7.4%，货币增速超过GDP实际增速3.7个百分点。相比之下，日本的货币超发更为严重。日本也是年退出金本位，从年到年，日本广义货币年均增速高达14.1%，同期经济的年均实际增速为3.8%，货币增速超过GDP实际增速10.3个百分点。

　　经济学家指出，在美国退出金本位之后，从年代一直到年代，超发的货币首先体现为通胀的上行。但是在年代之后，美国的通胀率始终维持在2.5%左右水平，超发的货币不再体现为高通胀。货币超发的另一重要体现是房地产市场，美国的货币超发始终伴随着房价的同步上涨，即便年代之后也不例外，只是在次贷危机期间短期偏离。进入21世纪之后，货币超发的另一重要去向是股市，纳斯达克指数持续创新高，离不开货币的贡献。

　　为什么各国政府都偏好于货币超发？

　　一是各国政府热衷于印钞票；二是许多国家中政府印钞票的权力得不到有效制约。前者表达意愿，后者体现能力。

　　在纸币时代之前，主要是以金银作为货币，而金银的开采量是受到厂矿产资源的有限性制约的。在纸币时代之后，尤其是纸币的发行不再与央行的金银储备挂钩之后，主权国家发行纸币的权力事实上就无法被限制了，可以说唯一能限制它们的，就是人的理性，以及能否承担通货膨胀的后果。

　　回到最初的问题，各国政府偏好货币超发的动因是什么？

　　原因之一就是可以收取通胀脱。通胀税，依百度百科，也称为“货币税”。指发行货币的组织或国家，在发行货币并吸纳等值黄金等财富后，货币贬值，使持币方财富减少，发行方财富增加的经济现象。也就是说，国家通过印钞票的方式向全体持有本币的国民收割财富。

　　前中国央行行长周小川讲过通胀税是一种“累退税”，也就是说，它是一个“劫贫济富”的税种。

　　原因之二，可以消除金融危机，制造表面的繁荣。有一种经济学理论认为，适度的通货膨胀有利于经济增长。一些经济学家认为3%以下的温和通胀有利于经济，是因为价格上涨总是刺激厂商生产，与此同时，也逐步改变人们的消费模式，因为价格总是涨的，人们就有借贷消费或者高生产的冲动，钱越来越不值钱，你也就越不把钱当钱，有机会就花钱借钱，所谓扩大杠杆率就是这个意思。大家都这么玩，经济自然维持高速增长——起码短期内是这样。

　　凯恩斯经济学因此就主张以“大通胀”来应对经济危机。而事实上各国政府也很习惯于通过开动印钞机来应对经济危机。谁都知道这会导致货币超发，但是这确实解决当下困境最快的办法，效果自然也是立竿见影的，如年金融危机，如年金融危机，皆是如此。对执政当局来说，这样的决策往往基于一个很现实的考量：放水刺激经济增长的效果即期立显，而其副作用要几年后才会显露出来，关我这一届政府屁事。所谓击鼓传花是也。

　　这就是我国过去30多年里货币持续超发的根本原因。年以后中国货币超发体现为资产价格的上涨——近年颇有经济学者认为房地产为超发的货币提供了一个所谓“蓄水池”，从而没有在国内引发严重通货膨胀。但这仅仅是通胀的统计口径而已（央行行长易纲前不久就撰文认为，应将资产价格也纳入通胀的测算之中。），真实的通胀是可以由居民的日常生活经验中感知到的。

　　从这个方向上理解，我完全同意货币超发是过去20多年来全国房价普涨的根本原因之一，由于货币严重超发，全国都出现了巨大的资产泡沫。但这条第一原因，并不能说明深圳房价为何屡次暴涨，涨幅远远超过全国任何一个城市。后者需要更多别的原因支撑。

　　2，大量资金入深圳：三大全国性金融中心资产泡沫最大

　　在这一轮房价暴涨的同时，伴生的现象是：大量资金涌入深圳，似应可用来解释深圳房价为什么有这轮暴涨。

　　年末，深圳市全部金融机构本外币各项存款余额.90亿元，比上年增长15.6%；金融机构本外币各项贷款余额.04亿元，增长15.4%。与年末的亿元，年整整增加了2万亿元，增幅超过50%。这表明年有大量资金流入深圳。

　　而同期（年至年）其他城市的本外币各项存款：北京由095.5亿元增到亿；上海由亿增到亿；广州则从亿增到亿；成都由亿增加到亿；杭州由亿增加到亿；重庆由亿增加到亿；南京由亿增到亿；天津由亿增加到29亿。

　　上面数据表明，广州等城市的增量仅为千亿级，而京沪深三地的增量皆为2万亿级。京沪深作为三大全国性金融中心，货币宽松之后资本汇集的趋势自此十分明显。从年之后的数字也可以看出，深圳的资金规模就是在年甩开了广州，并且落差越拉越大。年12月底，深圳金融机构本外币存款为亿元，而广州则为亿元。北京上海则分别为亿元和亿元。

　　截至年12月末，深圳市金融机构本外币存款余额10.19万亿元，成为继北京、上海之后第三个突破10万亿元大关的城市。

　　年上半年仅半年时间深圳就增加了2.22万亿本外币存款，表明大量热钱涌入深圳，这应该是深圳房地产当年过热的潜在原因之一。

　　为何会有这样的巨量资金流入三大全国性金融中心？有一种分析认为，这是由于当时的金融自由化改革。

　　中共十八届三中全会后，中国金融改革的步伐加快，告别了过去长期的金融抑制，出现了某些经济学家称之为的“中国版金融大爆炸”，中国的金融深化程度急剧提升。某媒体甚至把年叫作“中国金融大爆炸元年”。

　　虽然预期中的金融大改革事实上浅尝辄止（最初似试以互联网金融为突破口，但因为P2P爆雷而一定程度上阻滞不前），但这一趋势应该会是一个长期的必然，只不过会像易纲所言：“中国金融业开放不会是‘大爆炸’式的”。但只要金融改革渐次展开，国民财富的金融化程度会逐步提高，而作为主要全国性金融中心城市就一定会成为最大受益者。

　　房价高企，导致整个城市的资产以人民币标价有一个较高的溢价，最终结果就是在金融中心城市形成一个局部性通货膨胀，而在一个统一货币的国家，通胀的地区对局部通缩的地区，事实上形成财富的货币掠夺。全国财富向金融中心流动，做大金融中心的金融资产总规模。深圳就是借着年的这一轮房价暴涨，从此在金融资产规模上把广州远远地甩在了身后。

　　这种说法有一定合理性，但过度强调了单个因素。事实上全国性金融中心的金融资产规模较非全国性金融中心为大，主要原因还是金融市场的完善和金融产品的丰富性，吸引金融投资者进来交易，最终导致对财富的吸纳。也就是说，当中国的金融深化程度大幅度提升之时，结果一定是全国性金融中心的金融资产规模急剧做大。

　　可以想见的是，这种金融深化过程，虽与房地产市场有一定关联，但关联度肯定没有那么高。中国也许想要通过金融改革来消化房地产泡沫风险，但未必会以房地产金融为突破口来推动金融改革。

　　3，银行推动“杠杆牛”。

　　承接上一条原因，更多数据表明，房价暴涨背后，有银行在推波助澜，所以有人说年深圳的楼市牛市，是典型的“杠杆牛”。

　　有数据表明，在-年深圳房价失控期间，深圳市银行贷款余额从年的亿元增加到年的亿元，仅三年时间深圳市银行金融贷款余额增长了65%。

　　有分析指出，年深圳房价的飚升和金融业的过度支持密不可分。金融过度的支持主要表现在需求端，包括各类商业银行、贷款公司、电商平台提供的各类商品住宅抵押贷款。贷款的作用就是金融杠杆，这个工具的效果就是放大投资，使得无论是收益还是损失，都以一定的比例增加。在过往的一年，金融杠杆被滥用，使得成交物业的总价可以节节攀升，其结果是“刚需”已经快被抛离出深圳楼市基本面，而投资客在市场里击鼓传花。

　　在银行的理解中，房地产抵押贷款是他们的优质资产。因而他们十分乐于增加这方面的贷款，甚至不惜违反相关规定。

　　4，中央政策要求房地产去库存。

　　年12月，中央经济工作会议提出，明年主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。其中，去库存主要是指化解房地产库存。中央本来要求“降房价是去库存的关键，它决定着扩大的需求能不能转化为‘有效需求’，而有效需求（有购买力的需求）才能起到去库存的作用。”但在地方的操作中，却变成了炒高房价——人们的心理是越涨越买、买涨不买跌。

　　前述创新发展研究院的报告认为：“类似深圳这样的一线特大城市的房地产市场是需求旺盛，供应不足，但是，深圳照抄照搬国家去库存政策，从金融信贷、购房限制等方面，全面放开了对需求侧的调控措施。深圳市房地产市场进入疯狂失控时期。”这说明地方政府主动有意地推动了这波房价暴涨。

　　5，房地产政策催谷深圳房价上扬。

　　从中央到地方的房地产政策催谷深圳房地产牛市。

　　年9月30日，央行住建部、银临会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升：对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。《通知》对首套房再启“认贷不认房”界定标准，贷款利率下限也重回年水平。

　　深圳楼市承接了“9·30新政”的热潮，“认房不认贷”点燃了大量换房需求，投资客也是借机大举入市，年投资客比例已经上升了两成。

　　这还不够，紧接着中央复有“3·30政策”出台。年3月30日中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　中央政府的动机不去说它，但深圳政府在领会中央政策的基础上，百上加斤。

　　年4月3日，深圳住房公积金中心宣布，从4月7日起，深圳将执行的住房公积金贷款首付政策为首套房首付比例最低20%；购买二套房的，首付比例最低30%。4月15日，深圳市住房公积金中心公告，即日起深圳市职工住房公积金贷款可贷额度由原来的职工住房公积金账户余额的12倍提高至14倍。

　　年10月1日起施行的《关于深圳市年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》。根据《通告》，将按十个区来划分：罗湖区每套总价万元及以下；福田区每套总价万元及以下；南山区每套总价万元及以下；盐田区每套总价万元及以下；宝安区每套总价万元及以下；龙华新区每套总价万元及以下；龙岗区每套总价万元及以下；光明新区每套总价万元及以下；坪山新区每套总价万元及以下；大鹏新区每套总价万元及以下。

　　只要购房者的房屋总价符合以上标准，而且面积在平方米以下或者套内建筑面积平方米以下，小区建筑容积率1.0以上，均可视为普通住房，可享受营业税、契税等税收优惠政策。

　　上述层层加码的激进房地产新政，释放的信号就是：赶快买房！？？？

　　6，抛股买房。

　　老百姓或大众投资人对这种信号的接收与理解是到位的。于是他们纷纷加入了抢房的行列。其中最引人注目的是资金从另一个主要的资产市场——证券市场抽离，加盟房地产投资市场。

　　这有两种说法。

　　一种是说，年上半年，中国股市暴涨，沪指在4月份站上点，6月份更是最高冲到了点，但随后一个月时间就下跌到点，之后最低下探点。许多投资者在股市里已经赚到了一倍甚至数倍回报，又遇到楼市政策利好，便有不少人决定抛股买房，落袋为安，大量股市资金便来到了楼市中。尤其像高端公寓楼和别墅这种投资属性比较强的房子，也已经成为投资客资产保值升值的一种方式。

　　另一种说法：从年以来，A股上市公司加速扩容，年到年累计新上市家，这其中深圳上市的企业在年为84家，到年已增加到家。许多上市公司采取了股权激励规划，受限股总规模超过几百亿股。深圳的受惠员工至少数万，甚至数十万，而又有大部分激励的股票是年初，14年底解除限制。这些股票在年上半年逢高抛售，之后资金大举进入深圳楼市。

　　无论如何，这都意味着大规模的资金撤离股市进入楼市。

　　7，深圳宏观政策利好说。

　　每一次深圳房价上涨，总会有各种谣言助长“做多”气氛，诸如关于深圳的政策利好。

　　年3月，广东省委副书记马兴瑞兼任深圳市委书记。由于深圳市委书记过去都是由中央候补委员兼任，而马兴瑞头上顶着“十八届中央委员”的头衔，显然高配，于是就有各种传言猜测，其中流行最广泛的说法是：深圳即将成为直辖市。

　　深圳直辖、深圳扩容的谣言不止一次被房地产利益集团用来助推深圳房价，而且屡试不爽。

　　不仅仅是直辖或扩容，无论是较早前的《珠三角规划纲要》，还是近年的前海蛇口自贸区、粤港澳大湾区规划、社会主义先行示范区、综合性国家科学中心，各种政策工具均成为深圳或某一个区域房价上涨的推动原因。

　　年上半年的这一波仍然是老把戏，借着最高领导人要来参加深圳特区40周年庆祝大会，而意淫出“大礼包”的概念，无论是宝安、光明、龙华等深圳北部地区，还是东莞的临深地区，都因此而掀起新一轮房价快速上涨，东莞甚至成为年全国房价涨幅最高的城市。

　　8，地产中介助推说。

　　中介炒房，在深圳是个公开的秘密。据媒体报道，中介公司买房多是靠杠杆资金，与银行的幕后支持分不开。这个原因不展开了，有兴趣的朋友可去网上搜索。

　　9.老生常谈的深圳“人多地少”说。

　　年2月，时任深圳市长在接受媒体采访时说：“影响深圳房价的因素比较多，主要包括需求侧和供给侧。由于深圳年轻家庭多，市民收入持续上涨，城市综合环境不断改善，加上市民购房消费的固有理念，深圳市民的买房意愿十分强烈。从供给侧看，尽管深圳去年土地供给，人才安居房和保障性住房仍在增加，但整个城市的土地资源是有限的。两方面因素共同作用，让深圳房价不断上涨”。

　　坊间也最常拿这个理由来解释“深圳房价必然上涨论”：深圳实际人口规模自年之后高速膨胀，-年5年里每年净增加万人，到年已超过万人，之后-2年，每年净增加75万人，到2年底已超过1万人。之后的13年净增加不低于70万人，到年深圳实际生活人口已超过万人。之后这5年平均每年净增加50-60万人，所以现在人们常用的深圳实际人口数字常常是0万人。

　　一般的城市化理论认为，人均住宅面积达到30平米，可视为城市化基本完成的主要指标。在此之前的高速城市化阶段，城市住宅供应量应以每年人均净增加1平米为宜。也就是说，在年之后，深圳每年新供应住宅产品的量应该为万平米。

　　然而自年到年，深圳平均每年的新房供应量平均不过万平米，最高的年也不过多万平米，最低的年甚至只有万平米。这种严重的供不应求，深圳房价焉能不涨？

　　姑且不说此类解画是否符合深圳房地产的真实状况，就算属实，这可永远解释深圳任何一次房价上涨，也不能作为年深圳房价暴涨的主要诱因之一。

　　10，政府迟迟不出台调控政策。

　　深圳房价疯涨一年，深圳市政府愣是在旁边冷眼旁观，直到上海抛出限购令，深圳市政府才在年3月推出调控政策。

　　年3月25日，《深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》（深府办﹝﹞12号）出台，核心政策为，对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成；对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。

　　深圳市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购2套住房；能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。

　　两年内有贷款记录及还清首贷者再购房执行四成首付，社保缴纳方面则由1年改为3年。正式启动为期3年的房地产紧缩调控期。有消息说，深圳这次本来是一次非常严厉的方案，结果临时被否决了。证明政府纠结，非常纠结。

　　到当年10月4日，深圳市人民政府办公厅又转发了市规划国土委等七部门《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知（深府办〔〕28号）。根据该文件，新增商品住房项目，套内建筑面积在90平方米以下的普通住房建筑面积和套数占比不低于商品住房项目总建筑面积和总套数的70%。本市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房；连续缴纳5年以上个人所得税或社保的非户籍居民家庭，限购1套住房。对无房且无贷款记录的，继续执行三成首付；对无房但有贷款记录的，首付不低于五成；已有1套住房的，首付提高到七成以上。此所谓“深八条”，号称“史上最严调控”。在此严格的限购限贷政策，并依靠行政审批商品房售卖价格等手段，强行压住了深圳房价迅猛上涨的势头，使年深圳的房价实现了所谓的“零增长”。

　　之后深圳市在年严格限价，环比零增长；在年7月经济转冷后继续从严，推出“限售”——住宅限售3年，公寓限售5年。至此，“五限令”全部落地。

　　为何在-年地方政府迟迟不肯出手调控，动起手来还要纠结不已？究其原因，或曰：房价上涨是地方政府期望的。

　　创新发展研究院的一份关于深圳房地产的研究报告指，政府才是房价上涨的幕后推手。“政府在推动房地产发展和推高商品房价格的主要途径有五个方面：一是采取多种方式抬高地价，增加卖地收入，二是加大市场商品房供应的面积和比例，三是加大城市更新、旧村改造的规模和力度，四是对房地产开发和居民购房提供大量的资金支撑，五是基本停止或消极对待保障性住房的建设。”

　　综上所述，年及年深圳这波房价暴涨，原因肯定是多方面共同起作用的，中央政府层面的房地产政策及金融政策，是导致全国该一轮房价上涨的主要动因，但即便是在中央政府的推动下，各个城市也有涨的，也有不涨的，有涨得多的，也有涨得不多的，各地的地方因素仍起着重要作用。具体到深圳来说，深圳楼市一直是一个比较容易操纵的市场，既得利益集团又推波助澜希望拉升深圳房价，政府又或明或暗地不去打压房价，其结果可想而知。

　　这一波房价暴涨给深圳带来的直接影响是什么？

　　年5月底6月初，深圳“两会”召开。房价此轮暴涨这样对深圳城市发展必将产生重大影响的事件，在《深圳市政府工作报告》中只字未提，政府也没有提出任何应对之策。在人大分组讨论发言中，我对此深感担忧。

　　我说，没有一个城市能够承受在这么短时间内，生产和生活成本都将暴涨的压力，年发生的事情可能会对深圳的未来产生深远的影响。我甚至担心，年会成为深圳经济发展的一个分水岭，甚至可能是深圳这座城市由盛转衰的一个关键节点。

　　如果说-年的那一波房价上涨，以及深圳环保政策等的共同作用下，将深圳的传统制造业驱逐出深圳的话，这一波房价暴涨，直接的结果就是将深圳的高科技制造业驱逐出深。

　　这种驱逐，主要通过以下几种方式进行：

　　其1，工厂厂房，无论是土著农民私人拥有或集体所有的工业区，还是市场化的产业园区，还是市区两级国有企业控制的工业区或产业园区，纷纷涨租，给企业（尤其是ICT产业链上的中小型配套企业）正常经营带来了很大压力；

　　其2，工业区附近的各种住宅（包括住宅小区及城中村）纷纷涨租，导致企业员工的生活成本急剧抬升，间接给企业造成了巨大的压力。

　　其3，房价的暴涨极大地提升了房地产商进入深圳城市更新领域的热情，而任何“城市更新”项目，尤其是那些大型项目，其实都是该片区下一波房价上涨的主要助推器。

　　宝安区、光明区、龙华区等各区是深圳最主要的工业基地，而且是最核心的ICT产业集聚区，这几个区又是这波房价暴涨的重灾区，产业链上的中小型企业预见到这些区域未来房价进一步上涨的可能性，便只能早作计划，迁出这些区域。有些企业是就近迁到东莞，有些企业则是直接迁出珠三角区域。

　　其4，各原住民集体股份公司由于对未来的“城市更新”充满预期，于是乎就不再跟企业签长期的厂房租赁合同，而是改为一年一签。没有任何企业的正常生产经营活动可以建立在厂房一年一签租赁合同的基础上。于是乎就被迫离去。

　　其5，当然还有政府的推波助澜。有些是政府无意但必然导致房价上涨的，比如说区域之城市基础设施建设的重大投入，诸如地铁、大型教育医疗、文体及商业设施、城市公园等的巨大投入，这意味着大量的资本沉淀到区域的土地之中，提升了土地的价值含量，其结果必然体现在房价的上涨中；但有些可能本身就是政府有意为之，比如说政府的重大片区战略规划，本来就预期可以拉升该片区的地价，这样政府才能在自己掌握的片区土地中获得最大收益。尤其是有些所谓的政府的产业升级战略项目，其初衷就包含了这样的意图：驱赶所谓低端产业，为自己想要发展的高端产业腾出空间——所谓“腾笼换鸟”是也。但广东实施腾笼换鸟战略的结果其实早就路人皆知了：老的鸟飞走了，笼子空了，但并没有新的鸟飞进来。于是就只剩下空的笼子——房地产项目。问题是地方政府似乎根本不在乎有没有鸟。

　　这种驱逐效应在-年房价暴涨中表现得淋漓尽致。

　　深圳年这轮房价大涨，大幅度拉涨了房租，包括城中村的房租。有数据表明，从年到年，福田区、南山区三房一厅的小区房月租普遍翻倍，达0-元甚至过万元；城中村月租也跟着翻倍，两房或三房达-元。这意味着深圳80%的人群，即万人的生活成本大幅度增加。

　　房价、房租大涨进一步推高企业的店租、办公租金、工资成本。受房租上涨及近期物价上涨影响，关内的工作午餐大概从年的20元，涨到现在的30元左右，涨幅为40%-50%。深圳月平均工资从年的7元上涨到年的元，涨幅为25%左右，远低于房价及房租涨幅，房价收入比进一步扩大。

　　“深圳企业雇佣成本持续上涨，如今关内企业雇佣一名员工，每月工资加上社保及办公租金（均摊10平米一人）的总费用超过1元”。

　　年，深圳规模以上的工业企业营收达3.3万亿，保持了9.3%的增速，但是利润却下滑了4%。劳动成本、租金成本上涨很大程度上挤压了工业企业利润。

　　年5月23日，华为总裁任正非在接受新华社采访时公开抱怨：“深圳房地产太多了，没有大块的工业用地了。大家知道大工业的发展，每一个公司都需要一定的发展空间”。

　　任正非毫不掩饰他对房地产泡沫的厌恶：“高成本最终会摧毁你的竞争力。而且现在有了高铁、网络、高速公路，活力分布的时代已经形成了，但不会聚集在高成本的地方。”“工业现代化最主要的，要有土地来换取工业的成长。现在土地越来越少、越来越贵，产业成长的可能空间就会越来越小。这些人要有住房，要有生活设施。生活设施太贵了，企业就承载不起；生产成本太高了，工业就发展不起来。”

　　众所周知，任正非一向十分低调，更是从未公开批评过地方政府。而现在他却公开批评深圳房地产泡沫，表明他实在看不下去了。事后看来，正是年的房价暴涨，促使华为把自己的研发部门迁往东莞松山湖。在年之前，华为总部共有7万多员工，其中6万多是研发人员。到年，华为坂田基地只剩下3万多员工，而且未来还会继续减少。

　　华为一走，带动的是整个的华为产业链都会跟着走。立竿见影。就像当年富士康将苹果大型主力工厂迁往郑州，其结果就是苹果产业链上的许多配套企业也都会跟着往郑州设厂一样。

　　难道深圳官员不知道这会是必然结果吗？他们为什么仍然坐视一轮又一轮房价上涨，而不下狠手落实“房住不炒”政治原则，遏止房价（结果体现为营商成本和生活成本）的过快上涨？

　　四，深圳房地产市场有没有泡沫？

　　深圳房价贵吗？

　　有人认为“不贵”，哪怕深圳房价高过北京，也是非常合理的：“从经济学角度上说，深圳GDP约有2.5万亿，土地面积有平方公里，平均下来，一平方公里产出12.5亿的GDP，一个高产出的地方房价就不会低，一个低房价的地方产出也不会太高，边际收益和边际成本均衡，这是一个市场规则。”

　　也有人认为，“深圳房价高，主要是因为经济活动密度高、人口密度高导致的。如果只用商品房价格来计算深圳房价，那显得很高，但是当用商品房和保障房加起来，以加权价格来看深圳房价时，深圳的房价就不是目前这个价格了。”

　　对于深圳房价超越北京一事，有经济学者认为只要深圳繁荣，它就一定要高于北京：“北京相当于6个半深圳，你不能拿一万多平方公里的城市来跟两千平方公里的城市作比较，这个不太科学。合理的比较应当是，深圳与北京老六区进行比较。这就是说，城市间房价比较的合理性是，要对面积相当、经济密度和人口密度相当的城区进行比较。”

　　判断房价高不高，存在泡沫与否，其实在国际上有一套相对科学的评价方法，那就是所谓“房价收入比”。世界银行提出，发达国家正常的房价收入比一般在1.8~5.5之间，而发展中国家合理的房价收入比则在3~6之间，比值越大，说明居民家庭对住房的支付能力越低。

　　据国际货币基金组织（IMF）发布的全球房价观察报告(GlobalHousingWatchReport)显示，年上半年全球各大城市的房价收入比深圳以38.36位居第一。伦敦以30.88排第7位，东京以23.65排第11位。

　　年9月，美国经济咨询公司LongviewEconomics的一项研究显示，随着过去一年中国一线城市房价的疯狂上涨，深圳已成为全球房价第二贵的城市，仅次于加州圣何塞。分析显示，深圳典型住宅的价格已达到80万美元左右，房价收入比为70倍。

　　上海易居房地产研究院发布的《年全国50城房价收入比报告》显示：深圳以35.2的房价收入比遥遥领先，上海房价收入比25.1，北京房价收入比23.9，广州房价收入比16.5，与珠海、石家庄相差无几。三亚位居第二，房价收入比27.6%。厦门房价收入比22.8%，购房压力也不小。杭州房价收入比17.7，长沙的房价收入比仅6.4。该研究院认为，以中国的经济发展水平，房价收入比在6-7之间属于合理区间。深圳超出合理区间6倍。

　　中房智库研究院发布了一份年全国35个重点城市的房价收入比报告，该院是按照房屋总价与居民家庭年收入的比值来计算，据此得出深圳的房价收入比高达39.6，同样在全国居于首位。

　　胡景晖在年第一届粤港澳大湾区经济发展国际论坛上说，我们一直在统计口径上有一个问题，国外算房价算的是室内的居住面积，我们是建筑面积，如果把分摊率折算出来的话，深圳的房价收入比已经是60.79，就是说一个深圳家庭不吃不喝61年买一套房。

　　这些由不同机构在不同的时间段里测算出的深圳房价收入比，可能有较大的偏差，但有一点他们的结论是共同的：深圳的房价收入比，在全世界都属于最高的城市之一。无论视中国为发展中国家还是发达国家，深圳的“房价收入比”，显然已高得离谱了，存在着巨大的资产泡沫是显而易见的。

　　判断一个城市房价是否有泡沫的另一个指标是租售比。租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶~1∶。如果租售比高于1∶，这意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。年北上广深的租售比分别为59.6、54.4、53.8、51.6，从这个数据可以看出，中国四个一线城市的租售比都远远高于正常水平，房地产的泡沫已十分明显。

　　还有一个指标可用于判断一个城市的房地产是否出现泡沫。那就是住宅的空置率。

　　年12月，西南财经大学发布《年中国城镇住房空置分析》报告，显示全国住房空置率为21.4%，一线城市的住房空置率为16.8%，二线城市的住房空置率为25%，三四线城市的住房空置率更是高达30%。西南财大数据显示，中国的空置房已高达2亿套，按平均每户住3.2人，这2亿套空置房，已经足够6亿人居住。这个数据说明中国的住房空置率已高过美国、欧盟、日本等国家和地区，整个中国的房地产市场存在着泡沫。

　　具体到深圳，据说深圳的住宅空置率仅在3%左右，而写字楼空置率则接近30%。有人据此认为，深圳的写字楼市场存在着泡沫，而住宅市场则不存在。这样的推论显然是扯淡。因为并非住宅空置率这一个指标定义房地产是否存在泡沫。

　　事实上我们可以得出结论了：整个中国的房地产市场都是一个巨大的泡沫，深圳的楼市当然是这个巨大泡沫最显眼的部分。这已经是一个铁一般的事实，再去争论有没有泡沫已经没有意义。现在我们需要讨论的只是：房地产泡沫对深圳的影响究竟有多大？深圳能否、如何消除房地产泡沫而不伤及自身的稳定健康发展？或者说在小心翼翼地捧着这个“美丽的肥皂泡”避免使它破灭的前提下，深圳如何消除泡沫带来的巨大负面影响，从而使深圳能够成功避过一场巨大的城市危机？

　　为什么我说房地产泡沫带给深圳的是攸关城市盛衰命运的危机？这还得从我很早以前的一个观点说起：深圳城市地位未定论。

　　在中国四大一线城市中，其它三个，都拥有自己无可动摇的城市地位。北京作为首都，除非发生了迁都（就像年国府迁都南京之后，北京成为一座废都那样），否则北京就不可能衰落；上海自开埠之后，尤其是自五口通商之后，就长期是中国的经济及金融中心，其优越的地位位置（位于中国海岸线的中间点上，以及长江黄金水道与中国海岸线的交汇点）、全球性国际化城市的传统、背靠江浙这个南宋以来中国最富足的也最有文化积淀的地区，决定了它很难衰落。广州成为一线城市有赖于广东省在改革开放后在中国经济版图中地位的抬升，以后即便广东不再是中国的两大经济发动机之一，广州作为广东省的省会和华南中心城市的地位仍是不可动摇的。

　　但深圳则不然。深圳的崛起是最近三四十年，尤其是最近20年中国城市格局中破局立局的事件，既是中国改革开放的产物，也是过去40年中国高速工业化、信息化和城市化的产物。在香港和广州这两座华南的国际大都会之间的空白地带，凭空崛起又一座超过万人口的大都市，这件看似不可能的事情，硬生生地在过去三四十年里它竟然发生了，所以我们才称之为“奇迹”。

　　支撑“深圳奇迹”的，对全体中国人构成吸引力的，在年之前，是因为它是毗邻香港的中国第一个经济特区，这个特殊地位在当时的整个中国也只此一家别无分号；在年之后，则主要是因为深圳靠着自己的努力，发展成为一座真正的中国硅谷——中国高新技术产业的中心。深圳的经济地位（包括现在GDP排全国第三的国家经济中心城市）、四大一线城市之一、三大全国性金融中心之一、全国第二大、全球第四大集装箱枢纽港的城市地位，无不依赖于深圳高新技术产业其中尤其是ICT产业的发展与成功。

　　在深圳现有的主要产业中，金融业依赖于为创新科技产业提供服务而壮大自己，港口物流产业、其它高端服务业、文化创意设计产业，甚至包括房地产业，都是为深圳实体经济的支柱——高科技产业提供服务而维持自己的生存的。倘若深圳高新技术产业这根柱子倒了，其它几根产业支柱也会跟着倒塌，几无能够独立生存的可能性。所以深圳经济和城市其实是“一业兴、百业兴”，反过来也一定是：“一业衰，百业衰”。北上广三个城市几乎不可能因为某一次衰退而削弱其长久积淀的城市地位，但深圳却完全可能。

　　现在我们要问的就是：高房价会摧毁深圳高新技术产业的生存根基吗？倘若能够，则深圳金融中心城市地位排挤高新技术产业中心定位的悲剧就一定会发生。倘若并不能够，则我们就可以放心地说，深圳具有强大的创新基因，而这种创新基因在全国其实是稀缺的，只要这种稀缺性保持，深圳就不会衰落。

　　我个人认为，深圳高房价（高土地成本）对深圳高新技术产业带来的负面影响，主要包括以下几种：

　　其1是，高营商成本吞噬了科技制造企业的利润，使得科技制造业在深圳的生存变得不现实。而科技制造业又是深圳创新科技产业的基石，这个基础倘若溃散的话，整个高新技术产业链就存在溃链的可能性。

　　从-年传统制造业逃离深圳开始，到这一波的高科技制造业逃离深圳，深圳营商成本之昂贵，使得它越来越难以留住工业发展。现在不单原关内地区（南山、福田、罗湖）已见不到工厂，原关外地区的大片工业基地，也正在被逐步蚕食而消失之中。深圳似乎已变成了一个不适宜制造业生存的城市。前述任正非年批评深圳“生产成本太高了，工业发展不起来”，“高成本最终会摧毁你的竞争力。而且现在有了高铁、网络、高速公路，活力分布的时代已经形成了，但不会聚集在高成本的地方。”实乃肺腑之言。

　　深圳工业保护的问题还在于，没有进行分区规划和治理（此一观点来自王识歧先生）。笔者曾将深圳市域平方公里的面积，划分为三个圈层：第一圈层是原特区内北环大道以南的区域，再加上宝安中心区，约-平方公里，可视为深圳的主城核心区，应以金融及高端服务业、总部经济为主，成为一个辐射整个珠三角和南中国地区的服务中心；第二圈层是第一圈层之外，机荷高速-石龙路-布龙路-南坪快速-深汕高速这条线以南的区域，应以软件、研发、科技服务、教育服务和部分物流服务等产业为主。这两个圈层构成深圳主城区，总面积约为0平方公里。其余的部分为第三圈层，应尽可能地保住深圳的科技制造业。当然倘若将深汕特别合作区也算在内，也可以说深圳应划分为四大板块，而深汕板块应该以大工业作为自己的产业定位。

　　倘若进行分区规划和治理，则深圳就应该在体制机制和政策设计上避免深圳的炒房行为波及到第三圈层，而将其局限于第一和第二圈层。而现在的问题是，深圳房价呈现出板块轮动的炒作氛围，且年这一波在中西部突破了机荷高速一线，蔓延到原深圳的工业基地——宝安北区和龙华北区。这终于导致了以华为将华南生产基地和研发中心迁往东莞为代表的深圳科技制造业的全面溃散与流失。当沙井和观澜的房价都突破了5万甚至达到6万每平米时，深圳的产业空心化就不可避免了。

　　当然，也要说明一点，宝安北区的沦陷，实有其经济地理学的规律，即呈南北狭长形状的宝安区（石岩片区除外），刚好处在港深莞穗都会区的主街道轴线上，良好的区位条件和临海（珠江口）优势，使其很难像龙岗那样避免房地产的过度炒作。深圳经济总体上的西重东轻，其原因也在于此。

　　但更重要的原因其实是规划的失误：会展新城和海洋新城的规划（这两个片区规划都更强调服务业而不是工业），是导致宝安北区工业基地沦陷的最直接原因。

　　笔者一直不太赞成将国际会展中心选址于机场北片区，其实最佳选址地点应该在机场南边的大铲湾内湾片区（整个大铲半岛共10平方公里，其中外湾的5平方公里，已建成了集装箱码头，内湾5平方公里由宝安区政府决策不再上马集装箱码头，而是改作发展现代服务业用途。腾讯所获得的不到1平方公里“企鹅岛”项目用地，即在此范围内），既兼顾靠近深圳机场（会展业的发展趋势是紧邻机场），又可以充分利用宝安中心区、前海片区成熟的商务配套，而且此一片区的轨道交通本已规划得十分密集，而不像沙井片区那样，还需要增建轨道交通的配套。

　　海洋新城放在海上田园一片，也并不合适。因这一地带事实上是江而不是海，根本不具有发展海洋产业的优势。深圳海洋新城的选址仍应该往东部海岸线上去寻找。

　　然而政府却在宝安北区规划了会展新城和海洋新城（7平方公里），占用了大规模的科技产业用地不说，两大新城的服务业定位，拉高了地产商和原住民对沙井片区房价上涨的高度预期，给这个深圳传统的科技工业基地带来了毁灭性的隐忧——其实已不是隐忧，而是现实的威胁。

　　其2，在深圳高土地成本的前提下，保持或保留足够的产业空间变得越来越困难。企业的发展越来越受到产业空间不足的限制。

　　不同规模的企业其对产业用地的需求，在深圳获得满足的可能性是不同的。

　　对初创的中小企业来说，产业空间对他们而言不是急迫的事情，他们最需要的是良好的创业制度氛围、完善的产业生态环境，以及最便捷且低成本的资本来源和人才供给。对他们来说，深圳在这四方面的表现，在全国城市中都是一流的，因此他们更愿意在深圳运营公司。

　　对于年销售额在50亿、亿以上的企业来说，他们已比较容易得到政府的重视和青睐，亿规模以上的企业，基本上已能够入到市级政府的法眼，50亿以上规模的公司，也基本上能够在区级政府那里得到善待。对他们来说，虽然深圳产业用地十分紧张，但其用地需求仍能基本上得到满足，只不过不可能像在外地那样得到畅快淋漓的满足。一个年销售额过百亿的企业，在深圳基本上能够进入全市前大企业名单，在各区也基本上能进入前10或前20的名单，因此其在市区两级政府主官眼里的能见度是足够的。

　　当然，这种年销售额过50亿甚至亿的大企业，在深圳之外的地区，比如东莞啦、长沙啦，或者南京啦、郑州啦，其受欢迎的程度，其产业空间需求得到满足的酣畅程度，肯定会远远大于在深圳的程度。这时企业就要面临着艰难的选择综合症了。深圳有深圳的好，外地有外地的好，在深圳发展空间受限制，但离开深圳的机会成本很高；到外地可以一劳永逸地解决发展空间受限问题，但那些地方毕竟还存在着这样那样的问题。所以会犹豫不决。迁出深圳有成功的案例，也有失败的案例。但总的来说，企业的规模越大，全部迁出深圳的可能性越低，最多是进行全国甚至全球布局，在外地以布局产能功各种功能的名义，去跟当地政府要地。至于要到地后拿来做什么，却不一定。

　　最为痛苦的是年销售额在1亿和50亿之间的企业，尤其是1-10亿的企业。这类企业成功度过了初创期之后，急需扩大生产规模，但在深圳却很难得到足够的发展空间——销售额在10亿以下的企业，除非特殊行业，在深圳很难拿到用地，也根本入不了市区两级政府的青眼。然而他们在深圳之外的地区，却很受欢迎，也很容易解决产业空间的问题。而且他们迁出深圳的机会成本又不像大企业那么高。所以，销售收入在1-50亿的企业，最容易迁出深圳。

　　当然现在深圳遇到的问题是全方位的：即便是初创企业，深圳的创业环境也越来越恶化；1-50亿的企业，往往会先把生产环节放到外地，而这类企业的研发往往是与生产紧密结合的，也会跟着走，最后就只剩下一个总部放在深圳，充分利用深圳的产业生态、政府支持以及高效低成本的融资机会。而大企业，也借着企业的全国甚至全球布局，将企业的生产与研发放到外地，深圳所具有的往往只是总部功能。

　　深圳政府希望这些企业将总部、研发（设计）和母厂留在深圳。但不同的行业，“研发（设计）+母厂”这些环节放在哪里，产业生态是不一样的。以ICT产业为例，大部分的研发是和生产环节不可分割的。只有个别大公司（如华为、比亚迪等）才有可能选择将研发及母厂放在深圳，但问题又来了，深圳本来就缺乏基础科学研究的能力（深圳正在建设综合性国家科学中心，希望能解决这个问题，但综合性国家科学中心的建成和发挥作用，尤其是与产业生态建立起紧密关系，恐怕至少要10年时间），这些大企业的应用研究环节是得不到深圳的基础科学研究网络的支持的。

　　其3，高房价对深圳科技制造业的沉重打击，主要还不在于产业发展空间的匮乏和营成成本的高企，而更主要在于生活成本的急剧提升，这导致企业的用工成本过高，更可怕的是，招不来想要的人才。

　　长期以来，或者说至少从年代中期以来，深圳发展高新技术产业的人才供给，其主要来源，就是中国中西部地区的大学毕业生，尤其是那些出身于乡镇和县城的“小镇青年”。这些人吃苦耐劳，且具有靠上大学改变自己人生命运的迫切渴望，上进心极强。其实加州硅谷的人才主要来源，也并不是东部的富贵人家，而是美国中部地区各州的“小镇青年”。这一点深圳与硅谷有巨大的相似性。

　　深圳房价年以来的急剧上涨，基本上打消了这类人才投奔深圳的想法：深圳的房价太贵了，他们根本买不起。如果说年之前，使劲往上跳一跳，还有可能摸得着希望，年之后，就一点希望也没有了。与深圳远郊区动辄五六万元的房价相比，上海远郊区的房价大都还在3万元以下，上海远西之青浦区的房价大都在2万以内，那么，上海就取代深圳成为他们向往的乐土。这就是新版的“深圳，你被谁抛弃”——深圳被中国中西部的小镇青年抛弃。

　　深圳仍然对人才有吸引力，但主要是那些中西部地区富贵人才出身的孩子，在国内念了名校或者到美英留学镀了一层金之后回到国内寻找机会。他们在家族的支持下仍能买得起深圳的房子，而且对其家族来说，买深圳的房子更主要是作为一种投资。但这些人才，并不是深圳的软硬件ICT产业所最喜欢的人才。

　　上述三个原因，基本可解释深圳高房价对高新技术制造业的排挤效应。

　　倘若深圳高科技制造业完全迁出深圳，则深圳科技产业链本就脆弱的安全性将受到沉重打击。倘若深圳的高新技术产业溃败了，那么“皮之不存，毛将焉附”，深圳的金融业及高端服务业、物流及供应链系统、所谓文化创意产业，以及包括房地产业，都将因失去服务对象而衰落。

　　倘若深圳经济衰落（比如说GDP总量掉到全国第7、第10，之类）、深圳不再是中国的高新技术产业中心，那么深圳不可能像北京上海那样依然是中国的一线城市，而会像大连一样，变成一个普通的甚至有点吸引力的海港城市。这就是我所说的深圳的衰落。倘若真发生了这种衰落，那么其拐点一定是从年开始的。

　　深圳如何避免此一衰落的命运？我的好朋友王识歧先生说，把房价降下去一半，或者说至少把第三圈层的房价降下去一半，深圳还有救。

　　主动挤破房地产泡沫——先不管有没有办法刺破——问题关键其实是：深圳政府会这样做吗？我不相信。

　　五，真的是供应量过于不足、严重供不应求导致深圳房价居高不下吗？

　　综合上面的论述，我们认为，由于多种原因的共同作用，深圳房价在过去的20多年里没有放过任何一次暴涨的机会，不断地吹大房地产泡沫，终于到-这一次，房地产泡沫开始将高科技制造业排挤出深圳，而它这样做事实上是在撬自己的立足之地，没有了高科技产业的财富制造机制，深圳房地产最终也会失去任何再上涨的理由，等待它的只有一个结果，那就是破灭。

　　但是深圳房地产投资者根本不会相邻这一点。他们永远的信条是：深圳房价只会涨不会跌看看过去30年的历史吧，谁没买房谁吃亏，谁买了房谁就赚到了！

　　支撑“房地产利益共同体”们这一信条的一个主要观点就是：深圳房价高，是市场选择的结果：需求（包括所谓‘刚需’）旺盛，而供给太少，严重供不应求，所以房价上涨是市场交易的必然结果。

　　文章接下来的两部分，我就对这两个颇为流行的说法进行辨析：深圳房价上涨真的是因为需求太旺盛而供给过于不足而导致的吗？这一部分先说“供给侧”问题。

　　这一似是而非的流行观点经常举证的数据比如：

　　其一，以年为例，深圳全市共计推出商品住宅（新房）.77万㎡/套，这是在与上年同比增长15.1%下也才达到的水平。与深圳市大致同等人口规模量级的城市，上海市商品住宅推出万平米，北京上市万平米，广州市新房供应万平米，重庆市主城区新房供应面积则为万平米。这个数据表明，深圳新房供应太少。（其实考虑到北京、上海两市的实际人口规模可能比深圳多出50%，京沪两市的新房供应量并不比深圳多多少。）

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang. 　　其二，年至年，深圳的住宅用地供应量分别仅占当年建设用地供应总量的16%、9%和12.5%，与住建部提出的热点城市居住用地占比不低于25%有明显差距，更达不到国际上通行的40—50%的居住用地占比，甚至达不到住房严重短缺的香港18%的住宅用地占比。

　　年深圳供应了万平米的土地，其中工业用地和商业用地万方，占比73%，居住用地仅占22.3%。

　　其三，有人说：“深圳的开发率是40%，东京是70%，深圳还有很大的开发空间。深圳的低开发率、大量供应商业地和工业地，是造成楼市供求失衡的关键。他们因此说，不从土地供给侧入手，仅仅是抬高社保门槛或者增加房产税，都是治标不治本”。

　　真是这样吗？

　　从开发率来看，这两个数字应该都不准确。深圳近平方公里市域范围内开发率应该已达50%。看过一个数字，深圳建设用地面积在年已经达到.5平方公里，再加上这5年的新增建设用地，应该早已超过平方公里。深圳市域总面积平方公里，自己算开发率去。而70%这个开发率数字应该是东京“区部”（东京23区，面积平方公里，人口多万）的开发率，倘若跟深圳比较的话，应该拿东京都（“东京23区”加上多摩地方、伊豆群岛、小笠原群岛等地区共同组成，面积约为平方公里，人口万左右。）来比，而与东京区部相对应的，只能是深圳原关内地区再加上宝安、龙华中心区，最多也只能算到机荷高速-盐排高速以内的地区（约平方公里）。那么你算算这个部分的开发率去。

　　而且深圳跟东京没有可比性。东京都总体上属于关东平原，其东部是平原，西部是武藏里台地，海拔20米以上，但总体上属于缓坡地。因此其可开发面积要远比深圳为多；深圳虽然有平方公里，但绝大部分是丘陵地带，没有平原；原特区内是挖掉了许多山包，才形成原特区内多平方公里的可开发用地。深圳虽然开发率为50%，但事实上已接近于把所有能建房子的地方都塞满了房子。还嫌深圳开发率不高，难道要把山上也都盖满房子吗？

　　事实上，日本三大都市圈、法国大巴黎地区、中国香港、德国斯图加特等城镇化较高的地区，开发强度一般只有20%左右。深圳的开发强度已经太高了。

　　深圳市政府在5年于全国首个颁布了《基本生态控制线管理规定》，划定了生态红线。深圳的“房地产利益集团”们对这个“生态红线”恨之入骨，不放过一切机会诋毁它（说深圳开发率过低，仍是在批深圳“生态红线”。），想尽一切办法突破它。事实上这个生态红线15年来也因种种原因（比如高铁、地铁、隧道等基本建设，医院等公共建设需要）屡被突破，但还是尽最大可能地保护了深圳的“山体、水体”等基本生态环境，为深圳建设成为生态友好型城市立下汗马功劳。

　　至于居住用地占比22.3%还被指太低，其潜台词还是在说深圳工业用地占比太高。这个问题我后面再详说。这里只说一点：居住用地占比不能拿深圳跟东京、纽约等城市比较，因为欧美日等大城市的总体容积率偏低，去过这些城市的人应该知道，他们的城区仍有许多并不高的单体住宅，尤其是美国的大城市，除了CBD有几栋高楼外，其它地方甚少见高楼，更不要说超高层的住宅楼。而中国的城市则遍布超高层住宅，连许多地级市和县城都是如此，更不要说深圳这样地少人多的大都会了。所以不能拿居住用地占比说事儿。

　　深圳的商品房供应量相对国内其它城市确实比较少，但是深圳总的住房拥有量并不算少。截至年末，深圳全市住房总量为万套。其中，商品房约万套，占比12%；政策性保障性住房约34万套，占比3%；单位及个人自建住房约55万套，占比5%；原村民集体经济组织自建、合建房约万套间，占比达63%；工业区配套宿舍及其它万套间，占比16%。另外根据深圳《住房保障发展规划-》，年底深圳全市住房总量为5.20亿平方米，其中商品住宅1.19亿平，保障房0.28亿平，原村民集体自建房2.6亿平，单位及个人自建住房0.47亿平，工业区配套宿舍及其它0.65亿平。

　　当然我们可以用最新的数据，据《深圳特区报》年8月底的报道，“截止到年初，全市住房总量增加至万套（间），户均套数达到约1.13套（间），居住面积总量增加至6.12亿平方米，人均住房面积达到27平方米。”

　　按深圳现有人口0万人，对应万套住房，平均每2.15人对应一套住房，应该说是够住的——按照一般中国家庭的人口总数平均为2.5人来说。当然深圳人口比较年轻化，有大量的未婚或单身人口，套住房相对来说仍是偏紧张的。但是考虑到0万人中，至少有万是产业工人，他们实际上是居住在宿舍当中，所以这仍不是个大问题。

　　当然我们只是说就人口与住房资源的比照来说，平均下来是2.15人一套住房。并不是说深圳居民的住房问题基本得到了解决，因为这里面存在着巨大的贫富分化，有人拥有数套、数十套、数百套房，但仍有许多人上无片瓦、下无立锥之地。这样的平均对后者是不公平的。

　　当然万套农民房中的大部分是用来出租的，也就是说，真正拥有自己商品房住宅的深圳人可能也就万套左右，估计为万人左右，加上原住民万人，深圳自有住宅的人口约为不超过万人，住房的自有率也就25%不到（有一个数据说是23.7%）。这个数据确实是偏低的。但这就是深圳的历史事实。深圳在市域范围内大比例提高住房自有率是不现实的。

　　抛开这些结构性分析，仅从总量上来说，0万人的城市，住房的供应总量为万套、6.12亿平米。这个数据无论如何是不能推导出“严重的供不应求”这个结论的。

　　也就是说，从供给侧来说，深圳住房的总供给是不存在严重的短缺的，总体上供需是平衡的。所存在的问题，只不过是结构上的问题。从结构上来说，改善中低收入人群的居住条件，仍然是政府义不容辞的责任。但是将深圳房价持续上涨归因于市场总供给不足，以此要求政府大规模增加住宅用地的供给，从逻辑上来说是站不住脚的。

　　仍会有人说，深圳总人口0万是个保守的数据，也许深圳总人口已经有0万了，倘若多出万人，还能说深圳住房总体是是供需平衡的吗？其实仍然可以说，因为深圳人在东莞和惠州以及珠三角其它城市购房的总量可能接近万套。更何况万远不如0万是一个更为准确的深圳总人口数据。

　　有数据表明，从惠州进入商品房时代的年到年，惠州市总共销售了约万套住房，假设其中的三分之一为深圳人购买的话，深圳人在惠州购房约有40万套。三分之一这个数据是否估计太高？可能并不高，按乐有家年的统计，当年深圳客购买了惠州销售住宅的50%以上。

　　深圳人在东莞所购住宅总量应该不少于在惠州购买的总量。加上深圳人在中山、南沙、珠海等地购买住房，总量应该接近于万套。这一涨一消，我们认为，说深圳住宅供需总体上是平衡的，仍不能算是一个冒失的说法。

　　本部分无意展开分析深圳住房的结构性问题，但请读者注意一点：即便是在分析深圳住房结构时，也必须心中有杆秤：与国内同等人口规模的城市相比，深圳土地总面积仅有不到平方公里，加上深汕特别合作区也不超过0平方公里。对于这样一个土地资源极为紧缺的城市，而且又是一个人口流动性极强的城市（0万人口中，有万人是过去23年里移民到深圳的——年时，深圳的总人口才万人），对这样特点的一个城市，要求过高的住房自有率，以及要求过高的人均住房面积，均是不合适的。

　　倘若认识到这一点，我们就可以得出结论说，深圳的住房供给从总量上不存在过于短缺的问题。深圳的房价畸高，主要并不是由于供给严重不足导致的。你们必须从别的方面找原因。

　　六，真的是由于极其旺盛的需求导致了深圳房价上涨吗？——试论深圳住房的“刚需”、“伪刚需”、“假刚需”

　　深圳的“房地产利益共同体”，经常把“刚需”二字挂在嘴边。他们一直强调的一个观点是：深圳有着强大的房地产刚需基础，而供给不足，供不应求，所以房价上涨是必然的（关于深圳房地产市场的需求侧，他们还制造了许多其它的神话，比如中国的城市化远未完成，从60%的城市化率提高到70%，还有10%的上行空间；再比如说深圳的家庭正在进一步小型化，从每户平均2.7人拆分到每户平均1.7人，年轻人不与父母同住，这将会新增相当比例的住房需求等等。这些观点很能忽悠普通人。对于中国的城市化率，根本是建立在完全不准确的人口数据的基础上的，不值得一驳；对于家庭的小型化，在深圳也许是实情，但是离开父母独居的年轻人能否成为真“刚需”，这个概率其实是很低的，尤其是现在的年轻人越来越不愿意买房而只愿意去租房的情形下）。在年7月15日深圳政府出台“新八条”房地产政策之后，他们纷纷抱怨说，新政虽然意在抑制年深圳房地产的过快上涨，但也“误伤”了“刚需”群体，因而要求政府对政策“打补钉”，给“刚需”“留门缝”。

　　可能问题首先在于：如何定义“刚需”？如果定义为“持币待购”者，那么所有的房地产投资者，包括职业炒房者，也都算是“刚需”，他们的“需求”简直太“刚”了，想尽一切办法想要买房子呵。

　　如果“刚需”定义为，在深圳就业的人，需要买房自住，那我们就要问了，这个群体究竟有多大？

　　也许这次“新八条”政策中提出的购房资格条件中，就隐含了“刚需”的定义？比如：入户深圳3年，有3年社保或个税记录者；或者未入户，但有5年社保或个税记录者。3-5年的社保或个税记录，那就意味着在深圳已稳定就业3-5年，按照“来了就是深圳人”，应该符合所谓“房住不炒”的“刚需”条件了。

　　假如我们以此作为“刚需”的定义，那么让我们来看看，这些“刚需”的收入水平如何，能否成为深圳房地产的潜在购买者。

　　根据年深圳统计公报显示，当年深圳人均收入为6.25万元，倘若一个家庭中有2个劳动人口，则其家庭年收入为12.5万元。问题是，这样的家庭在深圳共有多少？

　　让我们再看另一个数字，某权威招聘机构发布的报告说，深圳月收入在1万元以上的工作者占比约为26%。按照年深圳的就业人口总计为1万人（依据深圳统计公报）计，也就是说，月收入在1万元以上的总人口约为万人。假设他们全都属于万个家庭，那么深圳年收入在24万元以上的家庭总数也不过是万个。由于这万人不可能刚好组成了万个家庭，那么我们可以肯定地说，深圳年收入在24万元以上的家庭不可能超过万个。另外我们可以得出的一个结论是：深圳年收入低于24万元的总人口约为至少万人。

　　好了，我们假设这万人万个家庭中，年收入刚好为24万元的家庭去买深圳的房子。我们假设他去买沙井的房子——现在一般价位都在5-7万了（更不要说深圳原关内地区的房子了）。假设他要买80平米的房子，这就意味着总价在万以上，首付万，分30年还清，月供都会在2万以上。就算他们凑齐首付，他们的收入水平根本无法支撑月供房贷。

　　那么我们就可以得出结论说，除万人以外的其余万人口，即便他们是真的想拥有自己的住房，“需求”是“刚刚的”，但是他们根本买不起深圳的房子，这万人我们可以将之定义为（事实上也是）“伪刚需”，他们被深圳房地产市场给抛弃了，根本不在棋盘上了。

　　那么深圳有没有“真刚需”呢？

　　我相信是有的，只是这个群体规模有多大，在历年房屋成交量中占比多少，令人生疑。

　　让我们猜测，“真刚需”群体大约包括这些人：

　　其1，金融机构中的高收入从业人员，能够买得起深圳的房子，但还没有买。没买的原因可以多样：比如从国外或国内其它城市来到深圳的金融机构就业，一直在纠结要不要在深圳买房子，之类。

　　其2，科技企业中的中高层人员，收入能够买得起深圳房；或者是科技创业者，公司上市后股票造富的财富效应；或者是其它创业者或工商个体户，收入买得起深圳房。

　　其3，炒股票或别的什么机会，赚了大钱。

　　其4，原籍外地（包括国外）的大学（包括硕士博士）毕业生来深圳就业，家境比较富裕，家庭支持在深圳买房。

　　问题是，这些群体有多少人，能支撑得起深圳每年5万套左右的新房成交量，以及7-8万套左右的二手房成交量？

　　前述万年收入超过12万元的人口中，买得起深圳最便宜的商品房的人口占比估计也不会超过一半。因为月供2万元以上的购房者，其真实家庭收入水平应该至少达到月收入3万元以上才有可能买得起房，成为“真刚需”。

　　让我假设深圳有万个家庭月收入在3万元以上（事实上这个数字几乎不可能，但我们仍作此假设）。再假设其中还有三分之一没有买房（这个假设仍然是偏高的，因为收入高的人群大部分应该是已经买了住房的人群）。那么这个群体说也不过是50万个家庭。也就是说，让我们以最大胆的假设来测算，深圳年收入在3万元以上且没有买房的家庭总数，也不会超过50万个。我们大概可以假设，这最多50万个家庭就是所谓的“真刚需”。由于刚才我们在每一个环节都作了大胆的假设，那么这个“真刚需”的家庭规模实际的情况肯定是远远低于50万这个数目的，我甚至猜想这个数字不会高于30万个。

　　好了，让我们再估算一下，这30万个“真刚需”家庭，会在未来的多少年内购买自己的住房，平均分配到每一年里，会有多少“真刚需”家庭作出购买住房的决策。他们是否足以推动深圳房价持续上涨。

　　其实这个根本就不需要估算了。我们只需要深圳市有关部门，能否公布一下深圳自年限购政策以来，-年这三年的所有住宅成交的大数据，其中多大比例的购房者符合7.15新政划定的“刚需”的标准？我们完全可以相信政府其实掌握这个大数据。那这个数据就是每年实现了购房决策的“真刚需”购房人数。

　　无论如何，我本人根本不太相信是前述所谓“真刚需”推动了深圳年底以来到年上半年这一波房价的上涨，相反，我认为，极可能是“假刚需”才是这波上涨的祸首。这里对“假刚需”作一个名词解释：与前述万根本买不起住房、被深圳房地产市场抛弃的“伪刚需”不同，“假刚需”是指戴着“刚需”的假帽子而事实上的房地产投资者及投机者——别管他是怎样搞到这顶帽子的。

　　这波上涨从年10月就开始了，当时我们到宝安区沙井街道调研产业问题，听说沙井的房价已开始新一轮猛炒，到年底，已听说沙井买楼要排队抢号了。再往后，就爆出了多个楼盘业主们建立“哄抬房价同盟”，不许低价放盘，统一上抬价位。

　　这中间虽然从年1月底疫情开始蔓延，全国开始集中精力抗疫，炒房客们似乎消停了几个月，但到了4月份以后，行情重新开始拉抬，热点扩散到光明区（因为光明科学城概念）、龙华区等多地，又因为传出了深圳可能扩容的消息，连带着东莞的临深地区也开始一轮上涨。许多消息指宝安北、光明、龙华的房价整体上涨了30%以上。

　　到7月初，就有新闻报道说，6月份深圳房价上涨15%，领涨全国。之后就是7月4日住建部副部长倪虹来深圳调研，然后就是7.15“新八条”的出台。

　　从去年中我就担心，由于国内的宏观经济下行压力持续加大且无好转迹象，宏观决策部门又会走回所谓“启动房地产市场拉动内需”的老路；具体到深圳来说，年GDP下行的压力相较于全国更大，这主要是两个原因：其一，中美贸易冲突延烧到科技战，美国将打击目标选择在ICT产业链，尤其针对华为，而华为对深圳GDP的贡献占比超过13%，如果华为走弱，深圳必受影响；其二，由于年深圳房价暴涨一倍，对深圳高科技制造业产生了强大的挤出压力，科技制造业外迁，必然导致深圳GDP增长乏力。那么到年7月之后，不少研究深圳经济的人都担心政府会再次寻求“放大房地产投资”的强心针效应。

　　我们不敢说深圳这一波房价上涨是由政府推动的——有媒体曾对此放言“深圳做空深圳”——但从结果来说，房价上涨必然会导致地产商有更大的兴趣在深圳拿地，这样深圳卖地就可以卖一个好价格。而且今年第二季度深圳显然有意在加大住宅用地的投放。这样的结果显然是地方政府乐意看到的。

　　地方政府想要看到，但房子肯定不是政府买上去的。谁是年底以来这波上涨的做多力量？前面我们说了，大约可以推断不是深圳的“真刚需”买上去的，而是“假刚需”买上去的。那么我们要问了，“假刚需”是哪些人？

　　而且，年深圳房地产限购“八条政策”已经规定了：“本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）继续执行限购2套住房的政策；本市户籍成年单身人士（含离异）在本市限购1套住房；能提供自购房之日起计算的前5年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。”这一规定基本限定了必须本市户籍（事实上深圳户籍人口中大多拥有至少1套住房，许多还拥有2套以上住房，在此规定下仍然具有购买资格的很少），以及在深圳就业5年以上的非户籍人口，才能获得购房资格（“房票”），这些应该是深圳的“真刚需”吧，那么“假刚需”究竟是如何弄到“刚需”的这顶帽子（获得“房票”）的呢？

　　我们可以狂想，魔鬼也许就出在深圳的入户政策上。与京沪穗相比，四个一线城市中，深圳的入户政策最为宽松。除了一般的随迁入户等政策外，深圳还有“积分入户”和“人才入户”两种。积分入户的前提是在深圳就业一定年限，所以没有多少空子可钻。但是“人才入户”，可以说门槛相当低。

　　深圳规定，符合下列条件之一的具有全日制大专以上普通高等教育学历的毕业生即可入户：

　　（1）尚未毕业的应届毕业生；（2）毕业两年内且已办理了暂缓就业手续，户口保留在原毕业学校或生源地，档案、组织关系保留在原毕业学校或各级毕业生就业主管部门的毕业生；（3）可改派到深圳的毕业生；（4）毕业四年内，未落实工作单位、未办理毕业生接收手续的深圳生源或者深圳院校毕业生。

　　年，深圳户籍人口数为.78万人。深圳户籍人口年增加了50.2万人，年增加了20万人，年增加40.08万人。

　　扣除掉每年户籍人口的新生儿，就是移民入深圳户籍的数量。

　　查不到深圳最近3年的户籍人口新生儿数量，有一个年户籍人口新生儿的数据，为60人，比上年增长人。年是深圳近年人口出生率的峰值年，我们假设最近3年（、、）每年户籍人口的新生儿数量为6-8万人，也就是说，以年为例，至少有32万人移民入深户。

　　深圳政府说年深圳引入了28万名人才。找不到其中应届大学毕业生的数量，但我找到一个数据，年深圳接收应应届大学生10.8万人，较上年增长7%；引进留学人员2.1万人，合计约13万人。假设年增长8%，则可以假设年这两种人才引进总数约为14万人。

　　我们需要问的是，28万人才扣除掉这14万人，另外的14万人都是怎么进来的？还有另外4万（32万减去28万）非“人才”是怎么进来的？这合计18万新入籍移民中，有多少猫腻？

　　我们无意质疑户籍管理部门的腐败问题。但必须正视的是，在房产限购政策的前提下，1个深圳户口就相当于可以在深圳购买一套住房的“房票”。18万新移民就意味着18万套住房的“房票”。户籍管理部门事实上变成了“房票”发售部门。但是这种“房票发售”情况却是不公开不透明的。

　　让我们先把此事按下不表。说一说年之后中国城市化进程中的一个特别现象。

　　当然也可能并非从年才开始，我只想说的是，这20年是中国房地产投资和投机热情高涨的20年。从首都、四大一线城市，到各省省会城市、各地级市、各县城，都开始了疯狂的房地产建设运动。

　　县城的新建商品房都卖给了谁？一般来说是两种人：一是在外打工或工作者，在老家县城买房子，要么买给父母，要么自己住；二是全县农民中之有钱者，在县城买房。最近10年第二种情况成为主流，因为在全国范围内，各县都撤并原乡镇中小学，将之合并到县城来，最多保留个别中心镇的初中，和乡镇政府所在地的小学。而农村家庭为了配合孩子上学，只好在县城或中心镇买房居住。当然还有一个原因，许多农村青年结婚，女方的要求之一就是，你得在县城有一套房。这样的结果事实上就是：县城的城市化发展（或者说房地产销售）依赖于对全县农村财富的“收割”。

　　同理，地级市的房子卖给了谁？大部分卖给了本市所辖下各县相对有钱的城镇和农村居民，他们通过买房，把自己的孩子送到地级市的学校读书。一般来说，地级市的教育水平要高于县城。当然，地级市就此对全市所辖各县进行了一轮财富收割。

　　再同理，省会城市的房子卖给了谁？大部分卖给了本省所辖各市更有钱一些的城市和乡村居民。他们通过买房，把自己的孩子送到省会城市的学校读书，如有可能，再顺便搞一个省会城市的户口。在最初，省会城市户口没那么容易搞，通常要到户籍管理部门搞关系。但最近几年，大城市开始“抢人”，国家也要求除四个一线城市之外的所有城市放开入户限制，这使得省会城市的入户变得容易多了。省会城市一般教育水平也会高于地级市，但通过教育等公共品的优势，省会城市也对全省的财富进行了收割。当然许多城市不仅限于收割本省的财富，还存在着各种跨省收割。

　　这也是过去10年里，许多省会城市畸型繁荣的主要原因之一。许多省会城市虽然经济和产业并不算发达，但是由于收割全省的财富，房地产搞得红红火火，消费水平也居高不下。与此同时，许多省会城市的名校就急剧扩大规模，比如河南省的郑州一中，居然出现了超过万人规模的中学。

　　当然，再再同理，就是三大全国性金融中心城市对全国财富的收割。尤其是北京、上海，不仅仅是全国性金融中心，同时也是全国的教育、医疗中心，中国最有钱的人当然纷纷在北京、上海买房，尽可能想办法入户，让孩子去那里上学。至于深圳，其教育、医疗水平虽然较北京上海差很多，但由于近10来年的拚命努力追赶，深圳的中小学教育水平已接近或赶上广州，超过许多省会城市，高等教育也在超常规发展；至于医疗水平，其医院数量已超过20所，整体水准应该已进入全国城市前10的行列，只是较京沪和原各大军区所在地的城市略差一些。这样的一个深圳，我们必须承认对全国各地的有钱人也是有吸引力的。

　　再加上，我们前面所说，越往上，城市的金融功能就越加强，而三大全国性金融中心的金融功能当然是处在中国大陆的顶端。那么这三个城市的住宅的金融产品属性也在全国最高。在深圳买一套房，既能把孩子送来深圳上学，同时又做了一项理想的金融产品投资，何乐而不为。

　　别忘了，在京沪深三个全国性金融中心里面，京沪的入户难度都十分之高，对大部分财富在0万到10亿之间的全国各地中小富豪们来说，简直是难以上青天。但深圳的入户门槛却相当之低。那么可想而知，财富在0万到10亿之间的全国中小富豪们，会将深圳当作首选的移民地。当然这并不是说财富超过10亿的富豪们不会选择深圳，但对他们来说，户籍已经没有太大意义，而且他们几乎百分百更乐于让孩子去国外念书。从这个意义上来说，不再是深圳收割他们的财富，而是美、英、澳、加、新、法、德、日、港、新这些国家和地区来收割他们的财富了。

　　回到我们之前的主题上来：我们大致可以猜测，年移民入户深圳的那18万人都是些什么人了。

　　他们要把孩子送来深圳念书，与此同时，他们还要买深圳的至少一套房子来作为投资牟利的工具——也就是所说的“炒房”。但他们中许多人平时并不在深圳居住，也不在深圳工作——他们赚钱的来源还是在他们原籍的内地中小城市。

　　我们不能说他们对深圳没有贡献，毕竟他们把自己的财富从家乡的中小城市转移来了深圳，做大了深圳的财富池。但是他们在深圳购买房产，急剧抬高了深圳的房价，对原来已在深圳工作就业的中低层白领和蓝领阶层“真刚需”们来说，当然是不公平的：他们再也买不起深圳的房子了。当然还有更大的危害，戕害了深圳的产业基础，这一点我们后面再说。

　　我们也不能说不欢迎他们来深圳，只要合法迁徙入籍，哪怕他们并未在深圳就业，深圳也不应对任何人关上大门。“来了就是深圳人”，我们不能自己挤上了巴士就要求司机关上门不让别人上车。但是我们就必须指出的一点是：倘若深圳仍然向全国开放自己的入籍门户，并且只要获得户籍就等于获得房票，那我们就相当于：向全国的有钱人开放自己的住宅市场，任其炒作抬高深圳房价。

　　试想，如果我们每年向全国新发出18万张“房票”，而我们每年供应的商品房仅仅5-10万套，深圳房价焉有不涨之理？以自己极少的土地面积，却要面对全国的购房者，深圳房地产的供求关系不应该被设置为如是状态。从这个角度来说，深圳房价上涨绝不是因为深圳住宅供给不足所至，设想，即便是深圳市年新增商品房不是8万套而是16万套，难道面对全国的购买者，深圳房价就不会像年上半年这样上涨了吗？只要这18万张新批出“房票”预期房价仍会上涨，他们就仍会蜂涌入市迅速抬高深圳房价。这就是问题的关键所在。

　　所以问题不在于深圳的新房供应量，也不在于深圳的住宅用地占比，而在于：深圳的“入籍=派发即期房票”政策。当然，我们后面会展开谈到，另一个关键问题所在，是深圳的三种性质的住房产品（纯粹的公共政策产品、纯粹的市场产品、以及介于二者之间的属性的产品）混在一起，政府于是就搞不清楚（没有区分）自己的站位究竟应该在哪个位置，从而导致了深圳房地产市场的混乱与错位。在这样的前提下，又派发大量的即期房票给全国的投资（投机）者，其结果是深圳的房价暴涨，中央政府特别 　　必须承认，“7.15新8条”还是抓住了其中一个要害---减少市场上购房者（“假刚需”）的数量：入籍只等于派发给你3年后的房票，而且你这3年还必须在深圳缴社保或个税。通过延后“假刚需”房票购房资格的有效性，来削减市场上的需求方，从而抑制房价上涨。但也只是延后而已，并没有采取有力的措离来辨别“真刚需”和“假刚需”。

　　真正要使深圳房地产市场走向健康，深圳就必须从这个市场的源头进行清理，区别分割前述三种性质的住宅产品，建立三种不同的供给机制。这就是我后面要详解的“新三轨制”。（未完待续）

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金心异：深圳房地产问题之第三方批判（四之一）