提到北上广深杭的房价，你第一反应是啥？

我估计就两个字：太贵。

房价不仅贵，而且还各种限购。以上海为例，就有很多限购措施，比如：

非沪籍家庭限购一套上海住宅，但夫妻双方必须至少有一人社保或个税，自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

居民家庭购买首套住房申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。

已拥有1套住房的、在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房，商业贷款首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，商业贷款首付款比例不低于70%。

房价贵，还限购，怎么办？绝大多数人只能选择：租房。

也许你读到此处，会有很大疑问：我去，租房是一个特别传统的生意啊，有毛看头？

可是，如果你这么想，一定会错失很重要的东西。别看租房很传统，但其实是一个极为广阔的赛道，并且收入稳定、成长空间极为确定。

这个领域，绝对是中国房地产市场未来很多年的红利赛道。如今，各大房企已经开始动手。万科、碧桂园、龙湖、保利等著名房地产企业，都在紧锣密鼓的布局，就连互联网大佬雷军，也跨界到这个领域来投资。

这门生意，传统的叫法是“租房”，而最近几年高逼格的叫法是“长租公寓”，或者“青年社区”。

本案主角，就是我国最早布局长租公寓的房地产巨头，招商蛇口，目前，它在深圳拥有间公寓，二级市场市值高达亿。

你可以自己想想，一万多间公寓是什么概念。直接上业绩：

年-年，营收分别为.22亿元、.73亿元、.55亿元；净利润分别为80.47亿元、.87亿元、.09亿元；经营活动现金流量净额分别为20.84亿元、-.15亿元、-47.09亿元；毛利率分别为37.68%、34.54%、37.66%。

注意，虽然业绩高达亿，但其实，这其中大部分都是房地产业务收入，并不主要来自长租公寓，长租公寓这门生意，看似简单，但其实，这其中的门道，几本书都写不完，比如：

1）REITs模式与ABS模式的区别；

2）ABS模式中，CMBS与类REITs的区别。

……

目前，我国的长租公寓尽管不少机构在布局，但其实还只是在相当初级的阶段，远远落后于美国。

美国最大的长租公寓企业为EquityResidential（EQR.N），它的市值（折合人民币）如今已经上千亿，为.亿元，拥有间公寓，放眼我国，整个房地产板块市值最高的万科A（），市值也仅有.99亿人民币。

注意，尽管中国人口比美国多很多，但美国最大租房公司，市值是中国最大房地产公司的半倍。那么，未来，中国会不会出现一个上万亿市值的长租公寓巨头？如果有，它会是谁？

今天，我们就通过招商蛇口这个案例，来研究一下长租公寓这门生意，以及背后的投资逻辑，以及财务特征。

值得一提的是，对于本案提到的“财务报表分析”问题，以及上市公司的各种财务套路，建议细研究财务炼金术、财务魔术、IPO避雷指南，每日精进，必有收获。

而关于我们之前分析过的税务问题，可在5月5-6日我们举办的“资管产品和私募基金税务规划”研讨会上，系统学习。

此外，关于个人税务问题，可在5月19-20日我们举办的“个人所得税规划案例、架构，以及税务难点”研讨会上，系统学习。

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