《家住美国》10月11日报道，据《CNBC》10月4日消息，近期，全美国绝大多数地产市场都在走软，然而，与一年前的美国楼市相比，美国多地的房价仍然较高，而且很难大幅下跌。

利率近期对美国地产市场起到了决定性的作用。过去几个月抵押贷款利率的急剧上升，使得需要贷款的人的住房价格更高。虽然这使得一些买家在退缩，同时一些卖家降低了他们的要求，但强劲的市场需求和紧张的供应正在支撑目前的美国地产价格。

最近美国多家机构的地产报告使用了月度比较，因为一度炙手可热、疫情的驱动的房地产繁荣出现了急剧的转向。因此，这些变化可能会非常显著。

美国地产分析软件、数据和分析公司色骑士（BlackKnight）公司发布的报告称，8月份，美国房价连续第二个月下跌，较7月份下跌0.98%。报告称，7月份的月降幅修正为1.05%。该公司表示，这些数据加起来是13年以来最大的月度降幅，也是至少自年代初以来的第八大降幅。

BlackKnight公司数据和分析部门总裁本·格拉博斯克（BenGraboske）在报告中写道：“7月和8月的跌幅都是美国地产自年1月以来最大的单月价格跌幅，两种因素叠加在一起，意味着美国地产市场在两年多的破纪录增长之后，连续两个月出现大幅回落。”

本·格拉博斯克（BenGraboske）补充道：“在雷曼兄弟破产和随后的金融危机之后，年冬季是唯一一个单月价格跌幅明显高于7月和8月的月份。”

尽管有所有这些因素，但重要的是要记住，房地产也受到当地经济力量的严重影响，而这也是季节性的。美国人普通家庭倾向于在春季和夏季购买更大、价格更高的房子，因此他们可以在学年之间搬家。这使得价格偏高。较小、较便宜的房屋往往在秋季和冬季出售，从而导致价格下降。这就是为什么房价通常会逐年比较，以获得最准确的读数。

目前美国房价中值平均房价约跌幅约为2%，即美元，低于6月份美元的峰值。BlackKnight公司报告称，美国个最大市场中有97个市场的房价低于峰值，但仍比疫情爆发前年高出约40%。

但增长速度正在降温。本周，CoreLogic公司报告称，8月份的房价比去年同期高13.5%。报告称，这是自年4月份以来的最低年升值率。这在一定程度上反映了由于抵押贷款利率上升，买家需求降温。CoreLogic公司预计，这些年增长率将继续下降，但到明年8月仍将增长3.2%。

美国房地产经纪人协会（NationalAssociationofRealtors，NAR）在其8月份的房屋销售报告中显示，现有房屋的中位数价格同比上涨7.7%。相比之下，去年5月的同比增长率为15%。中位数经常因房屋销售类型而出现偏差。在疫情期间，豪华住宅销售繁荣之后，8月份高价住宅的销售下降。这至少可以解释一部分较小的年度收益。

然而，房地产经纪人确实注意到，虽然房价通常从7月到8月下跌，但今年的下跌速度是正常速度的三倍。

某些市场的软化速度比其他市场快。据BlackKnight公司称，一些跌幅最大的市场是一些以前价格最高的市场，如圣何塞、旧金山和西雅图。这些市场受到不断上升的抵押贷款利率的打击最为严重，因为他们一开始就负担不起。

其他市场出现大幅下降的市场是在疫情期间增长过快出现了下跌。例如凤凰城和拉斯维加斯。由于美国多数公司都实现了远程办公，能够在任何地方工作，人们蜂拥到这些相对更便宜的市场，那里的气候可能更为友好，这些地方需求激增推高了当地的房价。

例如，佛罗里达州地产市场价格大幅上涨，但由于疫情流行期间许多技术工人从硅谷转移到“阳光地带”，因此，佛罗里达市场的需求依然强劲。

与此同时，美国地产价格不太会深跌。因为供应非常紧张。因此，美国房价不太可能像金融危机导致的大萧条期间那样大幅下跌，因为需求远大于供给。

在疫情之前，由于金融危机后10年的房屋建设不足，供应量很低。疫情期间的疯狂购房只会加剧这种短缺。供求失衡正是导致房价在短短两年内上涨40%以上的原因。

格拉博斯克说：“目前，潜在的卖家不仅要应对因利率急剧上升而导致的需求下降和价格下降，而且在这种环境下，他们放弃自己历史上利率较低的抵押贷款的意愿也越来越强烈。一些人可能正在等待市场回暖，看需求和价格是否会在春季回归。”

现有国内市场大约有三个月的供应量，约为平衡市场的一半。新房市场有更多的供应，但新建筑价格溢价，如今的购房者正与更高的抵押贷款利率竞争。尽管价格略有下降，但美国人对房屋的可承受性仍处于历史上最差的水平之一。

大多数专家似乎都同意，这不是一个“正常”的住房市场，甚至不是价格的正常调整。通货膨胀、全球经济不确定性、抵押贷款利率上升以及待售房屋供应仍然紧张，这些都给潜在买家带来了压力。他们将在多大程度上回落，回落会在多大幅度上冷却价格，仍有待观察。