撰文/卡比01高标准商业综合体已经在路上板块上半年仅璞悦江南一盘有新房供应前段时间，崇贤板块核心区向阳B-10地块商改住事件让近5个月没有新房项目开盘的崇贤再次冲上了楼市头条。本周二，临平区超山风景名胜区管委会最终表态称，该地块拟按照TOD模式开发，按未来社区的标准打造高标准综合体。大崇贤的居民，终于有了盼头。从年现房上河宸章1.78万/㎡的毛坯均价，再到年精装限价从2.02万/㎡涨至2.3万/㎡，最后到去年第三批次土地集中出让2.36万/㎡的最新限价，两年多的时间里，崇贤的限价标准一直在提升。可惜的是，崇贤板块基础配套的建设似乎没有跟上限价上涨的步伐。和过去相比，崇贤多出了不少新建住宅，而现房、新房项目的陆续交付也给崇贤注入了更多人气。崇贤的整体界面提升了，居住氛围也浓厚起来了，但是，产业还是那些产业，商业还是那些商业，地铁也还处于远期规划中。这让崇贤陷入了一个尴尬的境地。去过崇贤的购房者应该清楚，销售介绍新房项目的配套以及未来升值的潜力时，往往会提到运河新城。目前，崇贤仍旧是以“绕城内均价2万+刚需板块”的标签在对标隔壁运河新城板块北部康桥3.3万/㎡的精装修限价。而崇贤自身规划方面还较为薄弱，只能说是临平大运河科创城的配角，毕竟塘栖作为科创城首期启动区块，已经抢尽了风头。可以说，崇贤的未来依旧押注在运河新城上，只不过，运河新城的建设，需要漫长的等待。自去年10月宋都如意云镜清盘以来，崇贤板块已经断供已久。目前，崇贤共有4个待售项目，分别是：上海恒文璞悦江南府、卓能河畔轩以及尚未公布案名的赞成地块、圣奥地块。由于璞悦江南府在出让时为非双限地，因此销售均价尚不能确定。另一个杭州楼市“老鸽子”卓能河畔轩，能否开卖都是个问题。而赞成地块、圣奥地块，最快也要今年下半年才能入市。也就是说，上海恒文璞悦江南将是今年上半年崇贤板块唯一的新房供应。据销售介绍，璞悦江南府将于4月申领预售证，首开房源套数预计套左右，户型面积段89㎡—㎡。回顾崇贤板块此前的中签率，去年上半年行情火热时一度限售，下半年行情趋冷时中签率则一路飙升。从8月宸翰里27%的中签率到10月如意云境46.91%的中签率，崇贤的摇号难度并不是很高。不过，在自住需求始终存在以及低总价备受投资客青睐的前提下，璞悦江南府的中签率应该不会太高。02两侧沿河、周边空地多崇贤新城“崛起”仍需时间上海恒文璞悦江南府位于临平区崇贤街道龙腾街与崇昌路交叉口。项目北侧和西侧均沿河（运河支流），沿河设置人行步道，可步行至卧龙浜公园。北侧河对岸就是西房拱宸外滩。西侧河对岸为杭州中策职业学校（康桥校区）。由于学校以低层建筑为主，璞悦江南府西面视野较为开阔，不过需要提醒的是，学校产生的噪音会对居住体验造成影响，跑盘当天项目周边可以听到学校的外放喇叭声。项目南侧和东侧均为空地。根据规划，南侧B-15地块为住宅用地，东侧B-18地块拟建设向阳小学。另外，东北侧B-10地块就是最近闹得沸沸扬扬的商改住地块。目前，崇贤的新建住宅主要集中在崇杭街两侧，沿着璞悦江南府东侧的崇昌路向北望，可以看拱宸外滩、东澜府两个次新房以及光合映、星合映这两个在建项目。根据好找房的二手房数据，西房拱宸外滩目前成交均价约2.4万/㎡，挂牌均价约3.4万/㎡。而最近成交的一套拱宸外滩㎡户型房源单价在2.2万/㎡。就目前崇贤的二手房市场来看，璞悦江南府和周边二手房之间的倒挂应当在-元/㎡的区间内。只不过，近几月二手房的成交量堪称惨淡。交通配套方面，璞悦江南府直线距离地铁四期规划15号线站点约米，该站点位置在崇杭街上，星合映项目的西南侧，未来从项目步行到地铁站点还是较为便捷的。商业配套方面，目前崇贤只有上亿广场这一个能级较低的商业综合体，在项目1公里半径范围内。由于目前周边空地较多，在项目上就可以远眺到上亿广场。上亿广场西侧B-9地块规划为商业商务地块，而商改住风波中的B-10地块，未来也将迎来TOD综合体。值得一提的是，璞悦江南府自身规划了约㎡的底商，而周边小区的底商也已经开业，包括洗车店、餐饮店、水果店等等，能够满足居民的基本生活需求。教育配套方面，项目周边有规划及在建的向阳幼儿园（m）、向阳小学（m）、沾桥中学（m），幼小初一应俱全，虽然称不上名校，但至少都在家门口，未来接送小孩上下学会比较方便。总体来看，位于崇贤板块核心区的璞悦江南府在各方面的表现都中规中矩。而崇贤自身居住区的定位，板块内近80%的土地都规划为住宅用地，导致大型商业、医疗、优质教育资源的缺失，这些缺陷并不是朝夕能填补的。在基础配套方面，崇贤对比临平新城甚至临平山北有一定的差距，崇贤的“崛起”，仍然需要时间。03刚需户型只做两房？！有改造空间，但也存在一定风险上海恒文璞悦江南府占地面积约3.65万方，建筑面积约12.15万方，容积率2.3，绿化率30%。项目规划11幢18F高层、1幢16F高层（公租房），可售房源套数套。区内景观带主要集中分布于6幢、7幢楼王两侧，部分楼幢低层局部架空。项目包括：89㎡、96㎡、㎡、㎡、㎡五个面积户型。其中，89㎡、96㎡户型房源共计套，占可售房源套数的45%，㎡、㎡、㎡户型房源共计套，占可售房源套数的55%，整盘偏向刚需、刚改。另外，居住舒适度方面，璞悦江南府3米的层高对比目前市面上2.9米层高为主的刚需项目来讲，有一定的优势。据置业顾问介绍，虽然所有楼幢均已结顶，但仍需明年年底才能交付。89㎡户型均为中间套，三房两厅两卫配置。三开间朝南，次卧、主卧带飘窗，客厅带阳台，采光较好。主卧开间达3.3米，次卧开间达3.1米，对比目前市面上的89㎡户型，璞悦江南府开间的尺度会稍大，居住舒适度也更好。需要提醒的是，北向储物间严格意义上来讲并不能算一房，储物间面积较小，只有将北侧墙面打掉（非承重墙），把设备平台包进来以后才能打造成完整的一房。96㎡户型为边套，三房两厅两卫配置。户型布局上，96㎡户型和89㎡户型相似，不过房间的尺度会比89㎡大一些。唯一不同的是，96㎡户型的设备平台位于餐厅北侧，而储物间北侧则多了一个阳台。如果后期大部分业主同意包阳台，那么储物间改造成书房或者客房不成问题。㎡户型为边套，三房两厅两卫配置，含赠送得房率88%，户型全明。该户型餐客厅一体化设计，加起来面积超过28㎡。同样的，储物间北侧通阳台，包阳台后该房间面积可以达到9.7㎡，但如果不能包阳台，这就是㎡两房的鸡肋户型了。另外，该户型的设备平台在西侧走道尽头，如果后期可以改造，那在三房的基础上还能多一个储藏室。剩余的㎡，㎡都存在一样的包阳台、包设备平台的问题，后面就不一一赘述了。最后来看一下㎡户型，该户型从户型图上看应该是一梯两户，四房两厅两卫配置。四开间朝南，主卧、次卧1带飘窗，客厅、次卧2带阳台，该户型南向面宽大，采光面相当好。对于改善客户来讲，确实是不错的产品。总体来讲，意向购房者对于璞悦江南府产品方面的纠结主要在于：后期到底能不能进行改造？即使崇贤的次新小区不乏这样的操作，但是销售阶段，开发商并不能承诺储物间、设备平台后期的改造，所以还是存在一定风险。

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