宏观经济

全美经济有望快速复苏

在疫情的冲击下，全美经济在年2季度大幅下滑31.4%（年化）。随着经济封锁逐步放开，就业市场快速反弹，GDP在3季度增长了33.1%（年化）。CBRE预计，年全美GDP下滑4.0%，并且将在年有望回升4.5%，其中年2季度和3季度增速最快，分别达到5.5%和5.6%。这意味着美国经济也将在年3季度恢复至疫情前的水平。

经济复苏取决于疫苗进展

美国经济的全面复苏主要取决于针对新冠病毒的医疗措施。目前，美国已经有5只疫苗进入了大规模的III阶段测试。美国国家过敏症与传染病研究所(NIAID)所长福奇博士表示，疫苗有望于年4月投入使用。11月9日，辉瑞（Pfizer）发布消息称其疫苗有效性超过90%；就在本周三，辉瑞称有效性进一步提升到了95%。CBRE认为，疫苗基本会在年上半年投入使用，届时经济封锁将进一步放开。

市场亟需新一轮刺激法案

今年3月，美国政府推出了“史上最贵”的2.2万亿刺激法案。事实证明，这一举措对于美国经济抵御疫情的冲击效果显著。尽管美国两党都深知经济需要下一轮的财政刺激，就方案的总金额两党仍然存在较大的分歧，这也导致了3季度以来经济的恢复速度有所放缓。CBRE认为，距离下一轮刺激法案的出台应该已经不远了，这对长租公寓（租客租金）和零售物业（居民消费）至关重要。

美联储继续维持低息政策

今年8月，美联储主席鲍威尔宣布，将通胀目标由原先的2%更改为平均2%，即允许通胀率在一段时间内超出2%的范围。这意味着美联储将提高对利率走高的容忍度，确保低息的环境以保证经济的复苏。

对于商业地产而言，低利率将带来资本化率的下行压力，一般利好商业地产。与此同时，低息环境下美元将走弱，美国商业地产将吸引更多的海外买家，进一步压低资本化率。但另一方面，为了防止房地产泡沫，央行可能会提高准备金比例和放贷要求，从而限制房地产投资的杠杆比例。

长租公寓市场

有望于年快速复苏

新冠疫情之下，长租公寓市场受到的影响远小于其它类型的物业（仅次于工业地产），同时小于之前几次金融危机期间的市场冲击。尽管如此，对于长租公寓业主而言，今年依然是困难的一年，因为损失了一部分的租金收入，以及违约金和滞纳金等其他收入。

CBRE预计全美长租公寓市场在年就可以恢复到疫情前的出租率水平，同时实现6%的租金增速，并且在年初全面复苏。经济的恢复可以为长租公寓市场创造大量的需求，尤其是那些从父母、朋友家搬出来的年轻人，以及有经济能力独自居住的上班族。年的租赁需求可能低于疫情前的峰值（/年），但会远远超过年。

年在疫情影响下，高档长租公寓项目（A类）受冲击最大。中低档长租公寓项目（B类和C类）的出租率相对较高，但C类由于主要针对低收入人群，租金收缴率相对更低。到年，预计中低档长租公寓项目的表现同样会更好，在保持高出租率的基础上，同时实现稳步的租金增长。

居住偏好从市区向郊区转移

年疫情对市区长租公寓市场的影响超过了对郊区的影响，因此年郊区长租公寓市场将率先复苏。

跟疫情相关的主要原因包括：1）远程办公将成为趋势；2）市区可能会关停一部分公用设施；3）人们使用公共交通的意愿降低；4）人们追求更大的居住空间；5）人们追求更多的户外运动。

非疫情因素包括：1）市区生活成本更高；2）从市区向郊区流动的人口趋势；3）千禧一代将开始租住生活，他们更喜欢郊区，因为人口密度更低，居住面积更大。

投资活动有望快速增长

得益于稳步改善的市场基本面，长租公寓市场投资活动有望在年迎来大幅增长。CBRE美国研究团队预计，年全美长租公寓投资额将达到亿美元，虽然低于年（亿美元），同比年（亿美元）将实现33%的涨幅。

新冠疫情期间的长租公寓投资需求超过了前几次经济衰退，交易价格保持相对稳定，但仍然有一部分投资者因为疫情的不确定性选择了观望。随着前景逐渐明朗，再加上长租公寓本身稳定的现金流，年机构投资者将更加活跃。如果国际旅行管制逐步放开，预计海外投资者也会更加活跃。

CBRE认为，明年大体仍将延续低息环境，优惠的贷款利率将进一步刺激投资需求，而长租公寓最大的借款方——房地美和房利美，也会拥有大量资金用于支撑长租公寓市场的投资。

年长租公寓投资策略

CBRE认为，位于美国中西部和东南部郊区的长租公寓市场的表现会更加出色。中西部主要包括：印第安纳波利斯（Indianapolis）、孟菲斯（Memphis）、底特律（Detroit）、哥伦布（Columbus）、克利夫兰（Cleveland）、辛辛那提（Cincinnati）、堪萨斯城（KansasCity）、路易斯维尔（Louisville）和圣路易斯（St.Louis）等。东南部主要包括：格林斯伯勒（Greensboro）、杰克逊维尔（Jacksonville）、里士满（Richmond）、亚特兰大（Atlanta）、夏洛特（Charlotte）、罗列（Raleigh）和坦帕（Tampa）等。

高档长租公寓项目在年遭受了最大的冲击，因此投资风险相对较大。买家如果能找到折扣较大的优质项目则可以考虑，但往往这样的机会也不多。

年表现相对较差的城市包括：旧金山（SanFrancisco）、圣何塞（SanJose）、纽约（NewYork）、洛杉矶（LosAngeles）、波士顿（Boston）、西雅图（Seattle）、奥克兰（Oakland）、奥斯汀（Austin）、迈阿密（Miami）、芝加哥（Chicago）、华盛顿特区（WashingtonD.C.）和奥兰多（Orlando）等。在上述市场中，建议选择高科技驱动的城市，往往经济复苏的潜在动力更强，但也要考虑到高科技公司正在推行远程办公，可能无法在短期内推动长租公寓的租赁需求。

除此之外，凤凰城（Phoenix）、达拉斯（Dallas）和丹佛（Denver）的产业多样性让这几个城市实现了高速增长。基于强劲的市场需求，这几个城市也有望在年实现亮眼的表现。

内容来源于：CBREU.S.Research

智裕创赢编译

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