在他年8月发表的关于温哥华房地产市场过热的文章里[1]，作家查尔斯·缪迪德抽丝剥茧，层层解析了加拿大西海岸都市圈的海外购房和地产价格飙升的情况。他在文中同时向我们翡翠城西雅图发出警告，说“新自由主义城市是我们的宿命——我们终将成为温哥华”。当年对香港归还中国管辖，可能出现限制性政策和经济断崖的恐惧，引发了外国资本和移民涌入加拿大的狂潮。如今，香港回归中国已近二十年。温哥华一直是移民刺激的原爆点，现在我们这座北方的姐妹城市，是亚洲以外拥有亚裔人口(其中主要来自中国)最多的城市。此外，温哥华也有下意识制定政策的传统，使之在外国资本涌入时，更多的是头痛医头，脚痛医脚的“挂水”式治疗，而不是从一开始建立一个更加健康有序的经济体系，让房地产价值在人口和家庭收入，与外国买家和投资者的需求之间取得一个平衡。对于西雅图来说，幸运的是，长期以来我们的房地产市场在很大程度上被外资忽视，所以我们能够有机会花近二十年的时间，将我们的城市规划经营成美国最佳并且最多样化的经济体之一。然而最近，西雅图/贝尔维尤大都市圈已经不能保持这样的低调，加拿大移民政策的一系列变化，特别是最近发布的对国外购房者和非居民投资者课以交易税的新政策，驱使外国投资将注意力转向温哥华以南英里之处。金色的外国资本将为我们翡翠城本已蓬勃发展的经济打入效果持久的强化剂。但是西雅图和温哥华有根本差异，所以我们不太可能步其后尘，经历由外国人空屋造成的鬼城效果。对冲城市由于温哥华的房价疯狂飙升，尽管在某些社区房屋空置率高达50?60％，现在房地产这列一路狂奔的火车上，只有富人还能买票上车。更糟的是，或许是仅剩的能够解决住房问题的方案——新建高层公寓，业已成为现金充裕的投资者的保险箱。大多数公寓单位重新进入出租市场（在温哥华开发商很少建出售产权的独立公寓楼），而剩余的常常令人悲哀地沦为空置房——售出，但夜晚漆黑一片，无人居住。温哥华当地人则发现自己即使在存款零利率的时代，也无法存够钱，逃离租房生活的阶段。事实上，在西海岸城市蔓延的两种现象：房价飙升和存钱无能，在很多情况下是全球普遍采取的同一种宽松货币政策的结果。差别只在于轻重缓急的程度，和对个体居民的不同影响。目前，西雅图似乎依然保持了太平洋沿岸最经济实惠的门户城市的地位，但是水涨船高是大势所趋。缪迪德的分析认为，这主要将是对政策调控的挑战，省政府或许采取更严格的审查和更大胆的干预行动，例如租赁法（从而遏制据说狠心贪婪的房东），以及对过户交易进行监管，例如由简蕙芝省长领导的BC省政府于本月颁布对外国购房者征收15％的交易税。缪迪德认为这种针对入境外国资本和交易的高税率是非常必要的，因为资本的自由流动与“民主问责制”背道而驰。首先，暗示困扰温哥华的房屋空置率顽疾正在向西雅图蔓延是没有根据的[2]。西雅图不同于温哥华，开发商在西雅图已经建造了很多旨在租金收入的公寓楼。仅自年以来，就有超过多个新出租单位投入市场，与此同时，只有不到套公寓建成出售。简而言之，库存房并非积压寻求资金避风港的外国投资者手中，而是囤积在大型机构手上，伺机而动，等待从租金上升中获利，得益于强劲的就业市场，出租市场的需求宛若饕餮的胃口，永不满足。根据今年6月的数据，西雅图的公寓空置率创下十多年来的最低纪录。在有成长空间的前提下（尽管只能是垂直生长），西雅图正在加紧建设，以满足市场需求。其次，与缪迪德的建议解决方案意见相反，我们以为，当问题的起源就在于政府首肯下的国际货币发行时，很难想象政府调控能达到预期结果。我们认为，全球各央行的极端干预已经持续了几十年，并在大金融危机后再次加速了。自那时以来，不仅限于西方世界，连日本和中国等外国政府也都乐于尝试各种试验性政策。所创造出的巨大财富，部分去了国外寻求避风港。其余的亦步亦趋，因为他们都知道，外国资本意味着本地房地产回报。加拿大:移民生意经加拿大政府通过实行自己的投资者签证计划，来邀约引导这些资金。与美国的EB-5项目不同，加拿大的投资移民计划里从来就没有对经营和创造就业机会提过要求。申请者只需要承诺提供一笔免息资金供政府使用即可。这是加拿大政府用以提振其国内经济的资金。当时他们是否意识到这个资金的额度要求对海外人士，特别是来自中国的投资者的刺激，另当别论，事实至少证明这个移民计划对加拿大各大城市，特别是大温哥华区，产生了巨大的影响。缪迪德报告指出，在大温哥华地区，价格达到或超过百万加元的单户住宅的比例，十年间从19％上升至91％。上涨的不仅是房地产价格，同时还有母子移民长住加国，而父亲继续留在中国工作挣钱，不向加拿大申报家庭海外所得税的模式。此外，在加拿大，销售主要居住的房产得到的资本增值是免税的，因此，当居民终于通过售房实现了数百万元的资本增值时，加拿大税务局再次失去分一杯羹的机会。对于当地人而言，唯一的优势是他们的房子价格上涨，但对于那些还没来得及购房的人而言，找到能负担得起的房子的希望愈发渺茫，甚至可能是毫无结果的。传统基本面请输入标题缪迪德敏锐地地指出，温哥华的科技行业工资，仅仅达到西雅图半数的水平。这是因为西雅图，更像旧金山和圣何塞等老牌高科技圣地，是培育高竞争力高科技的地方中小工业的温床，同时容纳了很多知名品牌和行业巨擘：微软，亚马逊和谷歌等，不胜枚举。西雅图的高科技产业增长紧跟加州湾区的步伐然而后者的经济和房地产价格增长比例更大，部分得益于该地区更悠久强大的风险投资支撑。然而华盛顿州也有无个人所得税和购买力相对高的优势，从而吸引了高科技园区落户西雅图和贝尔维尤等地，增强了就业，带动本地房地产市场需求持续攀升。西雅图和旧金山，受到低利率效应和美联储对金融市场的干预，使得超级公司持续得到资本投资，同时引发消费热潮，对规模较小的公司的收购、兼并频发，创造新的工作岗位，并直接参与推动其所在地的房地产市场。新就业人群薪酬在雇主可以负担得起的范围内维持较高水平，对住宅价格形成二次刺激。国际上，负利率的威胁迫在眉睫，诱导鼓励市民持有现金，进一步推动资金投向房地产和其他硬资产。在加州湾区，这种依赖债务推动的城区扩大狂欢，已经将该地区的建设用土地供应消耗殆尽，将房价哄抬上天，并将非核心产业从业人员无情地驱逐出去。事实上，连高科技从业人员，都可能越来越绝望地发现，自住房成了遥不可及的梦想。最新一则热点新闻是帕洛阿尔托市议员凯特·唐宁在上周（年8月10日报道[3]）发表的辞职公开信，信中写道，作为公司法律顾问和软件工程师的双职工夫妇，他们无力购买帕洛阿尔托的住宅，深感沮丧，决定举家搬迁至圣克鲁斯。年6月，旧金山的中位数房价高达一百二十万美元，几乎比同期西雅图的六十五万美元贵出一倍。值得注意的是，西雅图的房价持续暴涨，比前月比蹿高了16.6％，增长幅度之大在全美所有城市名列前茅，仅次于南边的邻居俄勒冈波特兰市。更惊人的是，7月西雅图市中心公寓的中位数价格猛增至六十八万二千三百美元，和去年同期相比上涨32％，比经济衰退前的峰值高出52％。与此同时，据Zillow网站的最新报告，西雅图租房者中收入达到买房水平的比例位列全国第五，数据显示该地区22％的租客，可以一步到位改租为住，买入住宅自住，从而进一步加大房地产供应压力。温哥华、西雅图和旧金山有鲜明而类似的地理特征：每个城市都临海，几乎算得上海岛，城市被水路、山陵和其他地理限制区包围，只能纵向发展，向高处要空间，同时价格也突破天际。反观休斯敦，甚至北京这样的内陆城市，可以尽量向外延伸发展。这些临海的城市，随着时间的推移和金钱的消耗，最终都会像是香港。2.0版西雅图西雅图新高科技圣地的声名鹊起，国内和国际买家对西雅图的购房需求也随之上升。阴雨连绵的传说早已随风飘散，年的气候槽点是夏季太干，虽然碧海蓝天，阳光明媚。仲量联行的一份报告宣称，“西雅图对于千禧一代而言近乎完美，”在理想城市中排名第三，仅次于纽约市和旧金山。传统大厂的木材生产和飞机制造渐渐式微，总算后者还勉力支撑门面。随着新的开发项目不断涌现，西雅图城市发展规划界限内仍有发展空间，豪华高层酒店式公寓楼、公寓楼和写字楼拔地而起，就像Realogics苏富比国际地产的所有者，总裁迪恩?琼斯所说，这是“西雅图在曼哈顿化”，就像大苹果，成长的种子来自核心。缪迪德还有一个论点，说“西雅图没有资本管制，所以钱可以轻易进出市场。”对此我们也存疑。如果真是那么简单就好了。几乎所有西方国家的金融机构，现在都实行严格的反洗钱政策，跨境资金流动相比过去而言严格得多，几乎是难以逾越。加上FATCA条款和以中国为例的海外国家的资本管制，进一步流入华盛顿州的资本其前景是真实的，实质性的，但并非没有限制。也就是说，那些省级调控法规政策，像最近制定的针对温哥华低陆平原的一些遏制海外购房者的税收政策，有可能将其中一些潜在买家推向其他竞争市场，其中包括我们中央普吉特湾。加拿大政府曾经在年突然取消原有的商务移民项目，冻结了近6万份申请，其中大多数申请者是中国人，这个事件直接催发了美国类似项目井喷。温哥华对外国买家征收的房地产交易税，很可能让历史重演。展望未来，我们预测房地长价格稳步上升，这种理性的价格增长有利于买卖双方，不会因为无力承担的房价扼杀孩子的希望和未来。西雅图的国内经济基本面非常坚实，任何国外买家的活动只会是锦上添花。东村社区崛起的排头兵天枢城项目,将是西雅图市区一道亮眼的风景线温哥华：楼阁虚影总部设在温哥华的国际房地产开发公司布拉德集团，最近在西雅图推出名为天枢城的高层公寓楼项目，内含个公寓单元。由于是日新月异的城市中为数不多的“可售品”之一，热切的买家甚至彻夜排起长龙。短短一个周末，80％的单位已预售一空。渐进的设计和市场的迅速吸收都与温哥华火爆的房地产市场异曲同工，然而买家群分布却迥然不同。天枢城销售总监迈克尔·坎农指出，迄今为止天枢城的买家基本是本地居民和购买第二套房产的购房者，只有小部分是投资者。毫无疑问，最大的单一买方群体是从事高科技行业工作的城镇居民，其中许多人支付的房租足可以支持抵押贷款的月供。所有预订者都需要通过资格预审，事实证明其中只有极少数“外国买家”。另外投资公寓比在温哥华的类似公寓获取更高的租金，买来空置的可能性极低。当然，外国买家仍很可能被这样一个好项目吸引，不过考虑要提前12个小时排在队伍里锁定预售权，应该还是本地居民多些。主要还是本地买家买来居住的。总之，我们认为西雅图出现温哥华式局面的可能性极低。在当前的世界金融状况下，按旧金山模式发展更为贴切。在这种情况下，我们不会像缪迪德那样期盼政府监管，那样很可能是治标不治本。相反，我们建议潜在买家不要犹豫，立刻登机，系好安全带，抓紧扶手，让我们一起飞向蓝天！注：1.《帕洛阿尔托市规划委员会成员因房价太高辞职》，《圣何塞水星报》，作者理查德?沙艾宁；《临别会心一击：帕洛阿尔托市规划委员吐槽住房政策》，《帕洛阿尔托在线报道》。2.《西雅图已经发现了如何防止加州湾区居民搬到这里》，KOMO新闻频道，,年6月23日,斯科特?西斯泰克引用Redfin特别报道。3.西北房源信息服务，年6月单户住宅的中位数售价。

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