当前国内房地产市场逐渐由增量时代步入存量时代，房产租赁有助于房产资源的高效利用，已成为中国房产市场平稳健康发展长效机制中的重要一环。相较于正处于起步阶段国内租赁市场，美国租赁市场通过数十年的发展已相对成熟。美国租赁市场由第二次工业革命开始，经过数十年发展，现已进入成熟阶段；租赁市场近年来平均租房率为36.4%，空置率6.9%，整体租售率保持在较低水平。行业格局方面，美国长租公寓多集中在东部、西海岸及南部高能级城市，机构偏好投资A/B级中高端公寓；客群特征方面，单身及年轻人仍为租房主力军，普遍收入较低，租金上涨主要由高收入家庭推动。一、行业历程1、由工业革命开始，经历四阶段美国租房市场规模发展是由19世纪70年代到20世纪初，第二次工业革命完成后开始：20世纪50年代低收入的租房人数不断增加，商人开始把一些不用的商业厂房或工业房屋租下来，改造成廉租住房；20世纪60-70年代，规范租房行业的各类法案法规及优惠政策出台，随着行业发展，二房东模式很快被规范的机构化运作所替代；20世纪90年代，随着城市中心土地的进一步猛增，很多中高收入者也开始选择租房，美国出现了长租型豪华城市公寓的雏形；21世纪以来，尤其在年房地产市场崩溃后，租赁住房以前所未有的速度增长。随着美国经济压力持续增长，高失业率、不断攀升的联邦债务和赤字、持续上升的消费成本以及各项难以解决的社会重大问题，都对美国民众带来了极大的生活压力，越来越多的人将租房列为首选的生活方式。二、租赁市场1、平均租房率36.4%，空置率6.9%根据美国统计局数据显示，近50多年来美国租房家庭的比例始终保持在全美家庭总数的31%-37%左右，年租房家庭达万户，占全美家庭总数的36.4%。同时，美国租房空置率在5-10%左右，自年起空置率持续下降，年仅为6.9%，进一步说明美国租赁住房市场需求广阔。根据哈佛大学住房联合研究中心预测，随着美国千禧一代步入中年，以及婴儿潮一代的逐步老龄化，预计未来10年美国家庭住房需求将十分强劲，至年家庭租房新增总量可达万户。2、租金上涨平稳，售租比保持较低水平-年经济危机，美国房价迅速下滑，随后的几年也一直处于低位。年以后，美国经济逐渐复苏，房地产行业回暖，房产价格也呈现平稳上升趋势。而纵观美国业主等价租金的住宅CPI，十数年来一直处于攀升趋势，由于可租房源有限，而美国人口结构及居住观念改变，租房需求不断扩大，房屋租金价格持续上涨。根据房屋租赁平台RentCafe和房地产研究及信息服务平台YardiMatrix联合发布的最新报告，8年8月，在全美个城市中，房屋平均租金同比上涨了3.1%，有89%的城市房租都出现上涨，租房者集中城市的租金最高上涨率达7.7%（奥兰多）。只有10%的城市租金持平，租金下跌的城市仅占1%。根据全球性数据统计网站Numbeo数据，预设一居室平均面积50平方米，我们可算出8年一居室平均租金排名前十的城市租售比。一居室租金最高的洛杉矶、纽约及圣何塞的租售比分别为15.4、18.5及14.1年，前十的城市平均一居室月租金为美元，售租比为13.9年。反观中国，房价与租金增速不匹配，售租比畸高。中国房地产作为中国经济发展的支柱行业，20年来一直处于高速发展阶段，近年来依然维持在10%左右的房价涨幅。房价飞涨的同时，租金水平止步不前，由此导致中国主要城市售租比不断攀升。下表统计了4个一线城市和20个主要二线城市的房屋租金及售租比，一、二线城市平均售租比分别为57.6年及48.8年，即连续支付58年的租金，才能抵得上一线城市的一套房价。三、发展格局1、集中于“24”小时、“18”小时高能级城市年美国长租公寓约有万套，其中万套处于在租状态，出租率达93.6%，为全国住房总供应量的35%。从地理分布上看，美国67.7%的公寓集中在美国东部地区、西海岸以及南部的15个人口密集州。这十五个州的共同点是经济发展快、税收及投机环境优异、人口增长快、工作机会较多以及生活方式多样化。纽约、洛杉矶、旧金山、波士顿、芝加哥和华盛顿特区这些一线城市都属于此类地区，被称作“24小时市场“，每日24小时运转，对国际资本和人才的吸引力极高，但同时因为高房价，购房率低，租赁市场活跃。同时，一些公寓投资者认为类似西雅图、奥斯丁一类“18小时”城市也有很大的发展潜力。它们吸引国内资本，具有良好发展前景的同时又具有较低的房价和生活成本，因此其租赁市场未来增长可能性更高。2、机构倾向管理A/B级中高端公寓在美国租赁公寓市场，机构化率高，有一半以上的长租公寓是由机构进行管理和运营。同时，美国不同规模的长租公寓运营商众多，房源较为分散。下表为年美国长租公寓规模最大的前十家机构运营商，以REITs和开发商为主，共计管理71万套租赁公寓。从公寓类型上看，近年来租赁市场的高收入租户逐年增长，由于他们的支付能力更高，可以推动租金上涨，多数长租公寓运营商也以运营A、B级别的中高端公寓为主。如全美最大的长租公寓投资运营商MAA，其在管公寓中有48%为A/A+级别，52%为B/B+级别。长租公寓运营商典型案例：EQREQR（EquityResidential）是美国第一家上市的长租公寓REITs。公司成立于年，20世纪90年代，其通过美国独特的REITS平台融得大量资金，并在全国范围内大规模收购资产，实现了初期的快速扩张。伴随着入局者越来越多、美国长租公寓市场的渐趋成熟与分化，前期全市场高投资回报的情况逐步消失，EQR采取了聚焦核心市场的发展战略，通过剥离低收益资产的手段聚焦核心城市，将其在纽约、波士顿等、华盛顿等六个核心市场的占比提升到了95%，以寻求更高的租金与收益率。盈利模式方面，EQR主要采取“运营收益+资产增值”的模式。资产运营收益主要依赖于EQR持续优化布局并降低运营成本，提升租金利润空间。此类收益来源于项目持续良性运营带来的稳定利润，但另一方面，受租金限制，上涨空间较为有限。资产增值部分收益则更为可观。EQR将持有房源集中于经济发展好、需求旺盛的地段，获取更多的资产增值收益，同时在市场上寻找低价收购的机会，通过资产置换提升资产质量。-年间EQR共完成了价值19亿美元的公寓开发，实现了33%的资产增值。四、客群特征1、单身及年轻人为租房主力军根据美国多单元住宅委员会（NMHC）的调查，全美租房生活的人口结构当中，有一半是30岁以下人群，30-64岁人群共占比42%，65岁及以上人口为8%。而在自有房屋居住的人群当中，30岁以下人群占比仅为33%，还有18%为65岁及以上人口。由此可见，相较于积累了一定财富的30岁以上人群，30岁以下年轻人是美国租房的主力军。从家庭结构来看，租房人群中有37%是单身人士，而在自有住房人群中这个比例仅占23%。但同时，多人口家庭也是主要租房人群之一，有小孩的家庭在总租房家庭中占比33%，高于自有住房的30%的多人口家庭。2、租房人群普遍收入较低通过美国社区6年对租房人群的收入调查，其收入中位数为美元，比自有住房人群的收入中位数（美元）低49%。租房家庭中有2/3的人群收入低于美元，而在自有住房家庭中这个比例仅占29%。根据HUD（住房与都市发展部）向国会提交的《年住房需求恶劣情况报告》中的测算，64%的租房者收入低于同一地区中产阶级收入的80%或更少，26%的租房者收入低于同地区中产阶级收入的30%或更少。3、租金主要由高收入家庭推动近年来，虽然年龄结构、家庭结构、收入、种族、观念改变等因素都推动了租房需求的增长，但高收入家庭的推动作用尤其明显。根据哈佛大学住房联合研究中心的《年美国租房》报告，-6年十年间美国城市租房家庭总计增长19.8%，其中十万美元及以上收入的家庭占比增长高达66.1%。据预测，如果没有高收入家庭的增长率，现今美国的租房收入将减少万美元。通过以上对美国租赁市场的的分析，我们可知美国的租赁行业已发展至成熟稳定阶段，售租比相对合理，市场化的长租公寓多集中在高能级城市及中高端市场，租房群体以单身及青年人为主，而租金上涨由高收入家庭推动。反观中国，受政策端和需求端的双效推动，住房租赁处于快速发展的初级阶段，无论是品牌化、集中化、还是资产证券化的路径都尚未形成。首先，国内房价畸高的同时，租金仍处于较低水平，过高的售租比反映长租公寓的投资周期长、回报率低，盈利模式不清晰；其次，一方面，与美国相同，年轻人为中国租房市场的主力军，但由于传统“居者有其屋”的住房观念影响，有能力买房的高收入群体在租房市场的占比过小，中高端长租公寓的需求并不大。而另一方面，出于投资回报的考虑，国内相当部分的公寓运营商会选择发展租金溢价率高的中高端公寓市场，从而导致了租赁市场的供需错配。未来，在在房住不炒、租购并举的定调下，我国的租赁市场将在逐步立法、鼓励和保障机构化、规模化发展的进程中，摸索出适合国情的发展道路，实现真正意义上的“安居“。参考资料：优尼华寓，中国饭店协会，《美国长租公寓行业深度分析报告》


转载请注明地址:http://www.shenghesaia.com/shsjt/11966.html