◎作者

帝妹Rick等

◎来源

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如果时间倒回到年，你会在北京买房吗？

我们先来看看北京这些年的房价走势。

重点看一下最近三年：

.3-.3，北京房价上涨18.9%

.3-.3，北京房价上涨48.0%

.3-.3，北京房价下跌0.4%，每平米跌了块，几乎没动

我们再来看看西雅图的房价走势。美国房价不用每平米均价，用房价中位数更准确：

同样把最近三年的房价变化单拎出来：

.3-.3，西雅图房价上涨18.9%

.3-.3，西雅图房价上涨12.7%

.3-.3，西雅图房价上涨16.4%

看上去，北京好像真的遇上西雅图了：

年3月，当北京的房价停下来歇脚的时候，西雅图的房市开始加速升温；最近3个月，西雅图一房难求。

据普华永道全美房产投资趋势调查显示，西雅图房产综合投资价值位居全美第一。

我们认为，未来三年西雅图的房价还会继续向上，且涨幅上限很高。

先来聊聊这座城市。

《北京遇上西雅图》《西雅图夜未眠》等经典电影，带给了这座城市极高的知名度，也让我们一提起她，就会想到美好的爱情。她是中国人最有好感的美国城市之一。

经常听朋友说，西雅图好啊西雅图好，但西雅图好在哪呢？每个人都会根据自己的经历总结出不同的感受，这个城市确实展现出复杂和多元的吸引力，既拼搏进取又怡然自得，既引导潮流同时又有厚重的自然与文化。

如果只能用一句话概括西雅图，我会愿意选这句：这是一个可以同时孕育出世界首富和最伟大电吉他手的城市。

今天我们就从房产投资价值的角度，归纳一下这座城市的特点：

除了上述掺杂了感性的认知（实际上，这非常重要，因为影响的是人们对城市的预期），判断一座城市的房产投资价值，还可以理性地分析其未来的房价增长潜力。

WHom评价一个城市的增长时，会从数十个维度进行数据建模和量化判断。我们个人分析时不需要像机器这么复杂。我们从中抽取了七个最重要的维度，组成了一套实用的判断标准：

1.城市规模

2.人口结构

3.人口流入

4.人均收入

5.土地供应

6.超级企业

7.犯罪率

下面，我们就从这七个维度来套一下西雅图。对于国内外城市房价增长潜力分析来说，这个分析思路都是行之有效的。

1.城市规模。西雅图目前人口约74.6万，西雅图都会区的人口则达到万，是美国第13大都会区，整个华盛顿州一半以上的人口都聚居在这里。其中西雅图所在的金县人口约为万。西雅图是美国太平洋西北区最大的城市，相当于国内杭州等强二线城市。

2.人口结构。西雅图人口结构十分优秀。20-40岁人口占比最高，达到39%，18-64岁劳动人口占比为73%。略好于旧金山（38%和72%），而纽约的这两个数字为32%和65%。

3.人口流入。西雅图2.9%的人口年增长率为全美第一，遥遥领先其他一二线城市，远高于全美人口平均增长率0.7%。

值得一提的是，从年开始的年，金县各郊区市的人口增速一直快于西雅图，然而从年起，西雅图人口增速开始超过金县郊区，并于年首次在人口增量上超越郊区。

在整个金县人口持续增长的情况下，近8年来，西雅图人口增速持续高于金县郊区，人口向城市集聚的趋势十分明显。事实上，整个美国都开始出现这种郊区向城市集聚的现象，城市的便利生活又重新开始吸引年轻人。这个话题我们可以新开一篇文章讨论一下。

4.人均收入。西雅图家庭收入水平持续高速增长，为西雅图的房市繁荣打下坚实基础。下面这张图是美国、华盛顿州以及西雅图都会区年去通胀后的真实家庭收入中位数及增长率。西雅图不但收入绝对值是全美平均的1.4倍，3年收入增长率更是全美平均的1.9倍。

5.土地供应。我们先来看一张图：

这是GooglEarth西雅图都会区的夜景图。灯光亮区和城市建成区是高度吻合的。圈出来亮度最高的区域正是西雅图，从这个亮度分布来看，这里不可能有大量土地用于建房了。

下面这张图是raltor.